浙江省杭州市余杭区建设局


业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
　　
　　根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
　　
　　一、业主大会成立的条件
　　
　　（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：
　　
　　1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
　　
　　2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
　　
　　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　
　　（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　
　　物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
　　
　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
　　
　　二、业主大会筹备组的组成
　　
　　（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。
　　
　　（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
　　
　　（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
　　
　　（四）业主委员会委员应当符合下列条件：
　　
　　1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　
　　2、遵守国家有关法律、法规；
　　
　　3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　
　　4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　
　　5、具有一定的组织能力；
　　
　　6、具备必要的工作时间。
　　
　　7、按时交纳物业服务费用；
　　
　　（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
　　
　　（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。
　　
　　三、筹备组的工作
　　
　　（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　
　　会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；
　　
　　（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
　　
　　（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
　　
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　
　　（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
　　
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
　　
　　四、业主大会会议
　　
　　（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
　　
　　（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
　　
　　采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
　　
　　采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。
　　
　　（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
　　
　　（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
　　
　　（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　
　　其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　
　　（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。
　　
　　（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
　　
　　五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
　　
　　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
　　
　　六、业主委员会委员的产生
　　
　　业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
　　
　　业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
　　
　　七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。
　　
　　杭州市余杭区建设局
　　
　　二〇〇八年四月十一日
湖北省十堰市人民政府


十堰市人民政府文件

十政发[1999]55号

市人民政府印发《十堰市关于进一步扩大对外开放鼓励外商投资的若干规定实施细则》的通知

各县市区人民政府，白浪开发区管委会，市政府各部门，各县级事业单位，各大中型企业：
　　　 为认真贯彻落实《十堰市进一步扩大对外开放鼓励外商投资的若干规定》（十政发[1998]16号），进一步扩大对外开放，改善投资环境，经市政府研究同意，现将《十堰市关于进一步扩大对外开放鼓励外商投资的若干规定实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

一九九九年九月三日


十堰市关于进一步扩大对外开放鼓励外商投资的若干规定实施细则

　　第一条　为了认真贯彻落实《十堰市关于进一步扩大开放鼓励外商投资的若干规定》（十政发[1998]16号）（以下简称“若干规定”），特制定本实施细则。
　　第二条　对省外、市外客商来我市投资，投资额在500万元人民币以上， 以及驻我市中央、省属企业的干部职工在我市进行资源开发和兴办生产性企业，凭营业执照和验资报告向市招商局提交申请，经市招商局核准后，可享受外商投资企业（以下简称“外资企业”）同等待遇。
　　第三条　《若干规定》下发之日前已成立的外商投资企业已发生的各项税费，按原政策、法律、法规执行，从下发之日起，适用《若干规定》及本实施细则。
　　第四条　《若干规定》中资源综合利用是指对我市资源进行的综合利用。
　　第五条　基础设施建设的范围包括公路、桥梁、隧道、机场等交通设施建设，通讯设施建设，城市供电、供水、供气设施建设。
　　第六条　“外资企业”在享受完国家规定的企业所得税优惠后，按照《若干规定》再减免的部分实行先征后返的办法。即每个会计年度后，由税务部门先行汇算清缴，再由同级财政将纳入地方财政的部分全额返还。
　　第七条　“外资”企业的出口产值是指企业自营出口或经市内各外贸公司代理出口的产品产值。以市外经贸委的统计报表为准。
　　第八条　技术先进型企业的认定，由市招商局受理企业申请，会同市科委、市经贸委、市国税局、市财政局审查后，报省外经贸厅批准，以获得省级技术先进型企业确认证书为准。
　　第九条　生产型企业的范围按《中华人民共和国外商投资企业和外资企业所得税法实施细则》中有关规定确定。
　　第十条　《若干规定》中符合国家产业导向的非生产型企业按国家颁布的《外商投资产业指导目录》中的规定界定。
　　第十一条　对生产型“外资企业”免交的行政性收费项目和标准由市物价部门负责。
　　第十二条　市招商局会同市交通局于每年初对“外资企业”的车辆数量及牌号进行认定，由市交通部门发放免费通行证。
　　第十三条　“外资企业”按照《若干规定》仍须缴纳的各项费用，《若干规定》中有计费规定的，按《若干规定》计收。《若干规定》没有专门规定的，“外资企业”与国内企业同等标准计收，并按最低标准计收。
　　第十四条　对于未执行《若干规定》中免收、减收的规定，应免未免、应减未减的，按乱收费论处，收费单位必须在三日内退回。并由市物价部门按法定程序检查取证核实后，依照省政府[1994]52号令关于违规收费行为的处罚规定给予相应处罚。
　　第十五条　“外资企业”申报土地征用材料齐全的，使用国有存量土地的，在我市审批权限以内的，市土地部门必须在5 日内完成《建设用地批准通知书》或者《土地使用证》的办理发证工作。
　　第十六条　对于在我市审批和管理权限内的土地，必须严格按《若干规定》执行免缴和优惠征收场地使用费。对于审批和管理权限在省土地部门的，市土地部门应争取到最优惠的场地使用费征收标准。
　　第十七条　市各行政事业单位到“外资企业”进行检查、了解情况，须经市招商局批准并领取年度许可证或临时许可证。凡不持许可证的检查，视为乱检查。但公、检、法等部门因执行缉拿逃犯等紧急公务必须进入“外资企业”的除外。
　　第十八条　市各行政事业单位对“外资企业”收费须凭市物价局、市招商局签发的收费许可证。否则，“外资企业”有权拒绝。
　　第十九条　审批利用外商投资项目，由市招商局牵头，会同计委、经贸委、工商等有关部门召开联合办公会，听取项目单位的报告，各部门据此提出需要报送审批的材料清单。经核准后，所有材料齐备，符合法律、法规规定的，对企业注册资本在100万美元以下的， 立项、可行性研究报告的批复在2个工作日内完成，合同、章程的审批及发放《批准证书》在2个工作日内完成，工商登记在2个工作日内完成。对企业注册资本在100万美元以上的，立项、可行性研究报告的批复在3个工作日内完成，合同、章程的审批及发放《批准证书》在3个工作日内完成，工商登记在3个工作日内完成。
　　第二十条　市招商局设投诉中心，负责接待“外资企业”的投诉，受理对政府职能部门的工作作风、工作质量的投诉，以及“外资企业”之间发生纠纷和中外投资双方之间发生纠纷的调解。投诉中心在接到投诉后，会同有关部门对投诉事件进行调查核实，并将结果向市政府书面汇报。对于违反行政纪律干扰“外资企业”正常生产经营的，由所属行政机关或市监察机关查处。
　　第二十一条　“外资企业”按照《若干规定》解决管理人员和技术骨干的城镇户口，先向市招商局递交申请，经核准后，到市计委、市劳动局、市公安局、市粮食局等部门办理相关手续。
　　第二十二条　对外地高级职员的认定，由市招商局根据“外资企业”注册资本予以认定。“外资企业”注册资本在1000万元人民币以下的，外地高级职员指与“外资企业”三年以上聘用合同的副总经理以上或具有高级职称的外地职员。“外资企业”注册资本在1000万元人民币以上的（含1000万元），外地高级职员指与“外资企业”三年以上聘用合同的部门副经理（含相当职务）以上或具有高级职称的外地职员。
　　第二十二条　《若干规定》中的中介人指在引资过程中全程参与，付出时间、财力、劳动，起到重要促进作用，促成投资落实的所有中间人。其人数在一个以上的，推举一人为代表。中介人的认定由项目单位和投资双方出具证明，由招商局核准。
　　第二十三条　属于农业、林业、养殖业、矿产资源开发、能源开发、资源综合利用以及基础设施建设项目，引资额在2000万美元以下的，按5‰的比例计奖；引资额在2000 万美元以上（含2000万美元）的，按4‰的比例计奖。
　　其他种类的项目，引资额在500万美元以下的，按5‰的比例计奖；引资额在500 万美元以上（含500万美元），1000万美元以下的，按4.5‰的比例计奖；引资额在1000万美元以上（含1000万美元），1500万美元以下的，按4‰的比例计奖；引资额在1500 万美元以上（含1500万美元），2000万美元以下的，按3.5‰的比例计奖； 引资额在 2000 万美元以上（含2000万美元）的，按3‰的比例计奖。
　　第二十四条　引资额一次到位的，在项目完工后，凭会计师事务所出具的验资报告，在3个月内兑付奖励金，大型项目须分期到位的，凭会计师事务所出具的验资报告， 分批兑付奖励金。
　　第二十五条　奖励金由市招商局凭验资报告发放中介人奖励通知。　引进外商独资企业的，由中介人到投资项目单位促成合资、合作的，由中介人到受惠单位领取。中介人引资所花费用自行承担。