近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后，因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中，总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则：


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


（作者单位：四川省成都市中级人民法院）
湖南省长沙市人民政府办公厅


关于印发《长沙市散装水泥专项资金使用管理办法》和《长沙市散装水泥专项资金返退办法》的通知

长政办发〔2010〕16号


各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
　　《长沙市散装水泥专项资金使用管理办法》和《长沙市散装水泥专项资金返退办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　长沙市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二Ｏ一Ｏ年八月二十日


长沙市散装水泥专项资金使用管理办法

第一章　总　则


　　第一条　为加强长沙市散装水泥专项资金（以下简称散装资金）的管理，提高政府资金使用效益，充分发挥散装资金的引导作用，全面推动我市散装水泥工作，根据《中华人民共和国循环经济促进法》、《湖南省散装水泥条例》、《财政部关于延续农网还贷资金等17项政府性基金政策问题的通知》（财综〔2007〕3号）和《湖南省散装水泥专项资金征收和使用管理实施办法》（湘财综〔2003〕46号）的规定，结合我市实际，特制定本办法。
　　第二条　散装资金是根据国家规定征收的专门用于发展散装水泥事业的政府性基金。
　　第三条　散装资金的使用管理办法由市散装水泥行政主管部门会同市财政部门制定，报市政府审核发布。市散装水泥办公室（以下简称市散办）和市财政部门负责组织实施。
　　市散办负责确定散装资金的年度支持方向、重点和项目，经报市散装水泥行政主管部门审核后，编制年度项目计划，具体组织散装资金的申报、评审、验收与监督检查工作；市财政部门负责散装资金的预算与财务管理，参与项目管理，会同市散办下达资金使用计划，办理资金拨付，并对资金使用情况进行监督检查。
　　第四条　散装资金的使用遵循公开、公平、公正、突出重点、定向使用、注重实效、科学监督的原则，并严格按照财政资金管理有关规定，实行专款专用。


第二章　适用的范围与方式


　　第五条　散装资金主要通过“以奖代补”、补助、贷款贴息等方式对本市行政区域内散装水泥生产和使用项目给予支持。
　　第六条　本办法第五条所述散装水泥生产和使用项目，主要是指：生产项目是水泥生产企业（含水泥粉磨站、中转站，下同）的项目；使用项目是预拌混凝土生产企业、预拌砂浆生产企业以及农村散装水泥网点等使用散装水泥的项目。
　　第七条　本办法第五条所述“以奖代补”、补助、贷款贴息等方式具体根据项目特点确定，其中：
　　（一）水泥生产企业年散装水泥率超过60%（含60%）的，可给予奖励；
　　（二）预拌混凝土生产企业使用散装水泥量增加的，可按年增加的散装水泥使用量给予奖励；
　　（三）以生产普通砂浆产品为主的预拌砂浆生产企业：
　　1、在2013年12月31日之前，可享受贷款贴息补助；或按实际固定资产投资总额（土地费除外）给予补助；
　　2、由市散办和行业主管部门联合确定的普通预拌砂浆试点项目，可按使用普通预拌砂浆产品的数量给予奖励；也可按年增加的普通预拌砂浆数量给予奖励；
　　（四）农村散装水泥网点建设项目，可给予一次性补助；也可按年增加的散装水泥销售量和自用量给予奖励；
　　（五）已列入省、市科研项目立项计划的散装水泥新技术、新标准的项目及重点示范项目，给予一次性科研及技术推广补助；
　　（六）在散装水泥管理、推广等工作中做出显著成绩的单位和个人给予奖励；
　　（七）推广与发展散装水泥宣传、培训、学术研讨、考察与对外交流、展览等，资金补助额度根据项目具体情况审定；
　　（八）其他经市政府批准同意的与发展散装水泥有关的项目。
　　第八条　采用奖励方式的奖励金额与散装水泥实际业绩量挂钩。散装水泥业绩量包括水泥生产企业散装水泥销售量、散装水泥率、预拌混凝土和预拌砂浆生产企业散装水泥使用量、农村散装水泥网点散装水泥使用量、销售量等指标。散装水泥业绩量核定采用单位报告，由市散办组织相关职能部门确认的方式。
　　第九条　原则上一个项目当年只能采用一种方式支持。


　　第三章　项目申报与审查


　　第十条　散装资金的申报审批按照自主申报、部门审核、专家评审、社会公示、政府审批、集中支付和绩效评价等环节进行管理。
　　第十一条　市散办根据长沙市散装水泥工作实际情况并结合散装水泥专项资金收取情况，于每年二季度公开发布下年度散装资金支持申报项目指南，明确支持项目范围、规模、方向等。
　　第十二条　申报散装资金支持的项目，除必须符合本办法第六条规定的支持范围外，还应当具备以下条件：
　　（一）项目具有较好的经济和社会效益，有较强的示范带动作用和自我发展能力；
　　（二）项目符合国家相关法律、法规、标准、规范等，符合国家产业政策和长沙市散装水泥发展规划；
　　（三）项目单位必须在工商、税务管理部门依法注册登记，并在长沙行政区域内依法纳税。项目单位应进行独立核算，且内部管理规范，有健全的财务管理及内部管理制度，当年无安全责任事故，信用状况良好。
　　第十三条　项目单位申请时应提交以下资料：
　　（一）散装水泥专项资金的申请报告
　　（二）长沙市散装水泥专项资金申请表
　　（三）项目的可行性研究报告
　　（四）营业执照、组织机构代码证和税务登记证复印件（加盖单位公章）
　　（五）散装水泥业绩量报告
　　（六）项目有关的批文
　　（七）银行的贷款合同及有效凭证
　　（八）其他需要的资料
　　第十四条　申请散装资金支持的项目单位应在每年6月1日前，按隶属关系向各级散装水泥管理机构申报。
　　（一）长沙市城区范围内（芙蓉区、雨花区、岳麓区、天心区、开福区、大河西先导区）直接向市散办申报；
　　（二）各县（市）向县（市）散装水泥管理机构（或行业主管部门）申报，由县（市）散装水泥管理机构（或行业主管部门）及同级财政部门初审并提出初审推荐意见后报市散办。
　　第十五条　市散办对全市申报项目进行汇总，报市散装水泥行政主管部门审核后,会同市财政等相关部门组织专家进行评审。评审通过的项目报市政府审批后再通过市政府门户网站进行公示（公示期7天），接受社会监督。
　　项目金额超过20万元的须报省散装水泥行政管理部门审查批准；基本建设、技术改造项目和科研开发项目，应按国家规定的审批程序和管理权限办理。
　　第十六条　公示期满而且无异议的项目，市财政按程序报批后安排项目资金，并纳入下年度预算。


　　第四章　拨付与财务处理


　　第十七条　拨付与财务处理。
　　（一）根据下达的资金拨付计划，市财政按规定办理资金拨付手续，实行国库集中支付制度。其中市属及以上单位项目资金由市财政实行集中支付，县（市）所属单位项目散装资金通过财政部门逐级下拨，并由同级财政部门实行集中支付；
　　（二）项目单位收到散装资金后，按现行相关会计制度、会计准则及财务通则处理。


　　第五章　监督管理与检查


　　第十八条　各县（市）散装水泥管理机构和同级财政部门应加强对获得市级散装资金项目的管理和监督，确保散装资金专款专用，原则上每年一季度对上一年度获得散装资金支持的项目进行督查，并将督查情况以书面方式报送至市散装水泥行政主管部门、市财政部门和市散办。
　　第十九条　市散办联合市财政等部门对上年度获得散装资金支持的项目实施情况和资金使用情况进行定期督查或抽查。
　　第二十条　获得散装资金支持的项目单位应加强内部管理，确保散装资金发挥实效，应积极配合各级散装水泥管理机构和财政部门对散装资金的考评和督查工作。
　　第二十一条　项目申报单位有下列情况之一的，两年内暂停申报资格：
　　（一）申报材料弄虚作假的（含同一项目变相重复申报）；
　　（二）上年度已享受散装资金支持但本年度散装水泥业绩量下降的；
　　（三）科研项目成果不能鉴定的；
　　（四）截留、挪用散装资金，检查验收不合格的；
　　（五）已享受散装资金支持的单位不按要求报送项目进展情况、资金使用情况与使用绩效、年度会计报表、统计报表等相关材料的。
　　第二十二条　严格执行《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令），对弄虚作假骗取散装资金的单位，除予以通报批评外，同时追回资金，并追究有关人员的责任。情节严重、构成犯罪的移送司法机关处理。


　　第六章　附　则


　　第二十三条　本办法自2010年10月1日起施行。

长沙市散装水泥专项资金返退办法

　　第一条　根据《湖南省散装水泥条例》、《财政部关于延续农网还贷资金等17项政府性基金政策问题的通知》（财综〔2007〕3号）和《湖南省散装水泥专项资金征收和使用管理实施办法》（湘财综〔2003〕46号）的规定，结合长沙市散装水泥发展实际情况，特制定本办法。
　　第二条　本办法适用于长沙市行政区域内按规定向市财政全额缴纳了散装水泥专项资金（以下简称散装资金），并且散装水泥（含预拌混凝土、预拌砂浆，下同）使用比例达到规定要求的建筑工程项目。
　　第三条　长沙市散装水泥办公室（以下简称市散办）负责本办法的实施。
　　第四条　单项建筑工程散装水泥实际使用量占工程水泥总用量70%以上（含70%）比例时，可按比例返退散装资金，计算公式为：
　　应返退散装资金=已缴散装资金总额×散装水泥使用比例。
　　其中单项建筑工程散装水泥使用比例按以下原则与方法确定：
　　（一）散装水泥使用比例=（散装水泥实际使用量／工程水泥总用量）×100%；
　　（二）散装水泥实际使用量凭购买散装水泥、预拌混凝土、预拌砂浆税务监制的合法原始发票核定；一立方米预拌混凝土平均折算成350公斤散装水泥，一立方米预拌砂浆平均折算成250公斤散装水泥；
　　（三）工程水泥总用量根据湖南省散装水泥办公室《建筑工程概算综合指标水泥用量》（湘散字〔1998〕第31号）或招投标预算和有关部门批准的工程决算确定。
　　第五条　建筑工程存在下列情形之一的，散装资金不予返退：
　　（一）散装水泥实际使用量占工程水泥总用量70%以下的；
　　（二）未按长沙市“禁止现场搅拌”相关政策规定使用预拌混凝土、预拌砂浆的。
　　第六条　建筑工程主体验收时，凡主体勘验的总面积大于报建总面积，其超出的面积应先补缴散装资金后，才可办理散装资金的返退审批手续。
　　第七条　散装资金返退程序：
　　（一）散装资金返退实行申报制。凡使用了散装水泥的单项建筑工程，建设（缴款）单位应在该工程主体竣工前（现场必须有使用散装水泥或使用预拌混凝土、预拌砂浆的设施、设备）向市散办提出使用散装水泥现场鉴定书面申请。市散办在5个工作日内（建设、施工单位主动延期等特殊情况除外）派2名以上工作人员至建筑工地进行现场鉴定，并签发《长沙市散装水泥办公室现场鉴定书》。
　　（二）单项建筑工程建设（缴款）单位应在工程竣工之日起六个月内，向市散办提供以下资料，经市散办和市财政部门核实无误后，办理散装资金清算手续，实行多退少补：
　　1、长沙市散装水泥专项资金返退申报表；
　　2、长沙市基本建设项目专项费用收费一览表、缴款凭证复印件；
　　3、预拌混凝土、预拌砂浆和散装水泥用量统计表；
　　4、购买混凝土、砂浆和散装水泥的全部合法原始发票原件（复核后退回）及发票复印件；
　　5、《长沙市散装水泥办公室现场鉴定书》；
　　6、现场使用预拌混凝土、预拌砂浆和散装水泥设施、设备照片资料。
　　（三）市散办根据本办法第四、五、六有关规定对建设（缴款）单位申报资料按程序审核后，确定散装资金返退比例和金额并通知建设（缴款）单位。
　　（四）返退散装资金由市散办按月（或季）汇总报市财政部门复核后，再按国库集中支付程序拨付至建设（缴款）单位。
　　第八条　县（市）报建缴费的建筑工程项目返退散装资金可参照本办法执行。
　　第九条　本办法自2010年10月1日起施行。