从日本地震海啸谈我国保障房建设中的监理工作

建纬（昆明）律师事务所 孙可律师

2011年3月11日，日本发生里氏9.0级特大地震海啸，损失惨重，举世震惊。然而，此后到日本采访的中国记者却发现：“整个城区的建筑物保存完好让人出乎意料，仅从外观上看，几乎没有一栋楼房有裂痕，连玻璃都没有破裂，楼顶上的广告牌也完好无损。很难相信这里竟是处于此次强震海啸中心区域的仙台市。”
在日本地震前夕，云南盈江发生里氏5.8级地震，截止3月10日24时，造成房屋倒塌1039户、3147间，严重损坏4994户、22054间，轻度损坏7532户、24950间。
同为地震，同为地震中的建筑物，二者之间的差距竟然如此巨大？！
3月，两会期间，中央将保障房建设提到了重要议事日程，计划在十二五期间，新建保障性住房3600万套。上述保障房计划的推出表明，未来几年，中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障。这是一个特别好的消息，这也意味着在接下来几年的时间里，将会进入一个保障房分配的高峰。无疑是令人振奋的好消息。
然而，这么大面积、大范围内的保障房建设，其建设质量有保障吗？
早在2009年，针对上述问题，住建局某副部长表示，我们通过建筑质量监管若干个程序来保证房子的质量。比如在施工以前，有一个程序叫施工图审查，在施工图审查当中就应该确保各类房屋建筑工程的质量标准，符合国家强制性标准的要求。如果审查当中，发现存在弊端，必须改正，否则就过不了施工图审查这道关。施工环节，有监理制度，也有建设单位、施工单位的质量责任制度，在开工以后、投入使用以前，还有验收备案的程序，检查完成的房子和当初设计的是不是完全一致。该副部长表示：“对于保障性住房，它的监管程度还要严格于一般的商品住房，在我们的文件当中是这样要求的。”同年，住建部在全国开展过建设工程质量监督执法检查，其中住宅工程检查的重点是各类保障性住房。在工程实体质量检查中，建筑结构及抗震设防的勘察设计质量，以及工程地基基础和主体结构质量都成为检查的重点。
但是，保障房建设中的种种怪象此后在北京已经悄然出现。2010年10月9日，由北京日月房地产开发有限公司建设的旧宫三角地保障房项目部分在建工程结构混凝土强度未达到设计要求。经检测和专家论证，北京市建设行政主管部门决定拆除B、C区6栋楼地上结构部分，另外两栋楼进行局部加固处理。这是北京保障房建设中首次出现的因质量问题拆除重建的案例。
在北京市建委的责任认定中，北京华跃腾飞混凝土有限责任公司没有履行质量责任，为工程提供了不符合质量要求的混凝土产品，对这起质量事故负有直接责任；建设单位日月房地产对采购的预拌混凝土没有履行质量责任，对质量事故负有重要责任；施工单位北京住宅第二开发建设有限公司在施工过程中不按照施工技术标准对预拌混凝土进行检验，负有施工和管理的重要责任；监理单位北京日日豪工程建设监理有限责任公司对施工中出现的违反施工技术标准的行为没有采取有效的措施进行管理和制止，对质量事故负有监理责任。与之形成鲜明对比的是，同一开发商在同一小区开发的商品房没有检测出质量问题。一时间，保障房的质量问题成为全社会的热议焦点。
“不敢说30%，全市范围内至少也有10%的保障房是存在质量问题的。”事后，一位不愿透露姓名的北京某房地产开发商这样告诉某报的记者。
具有讽刺意义的是，该开发商为消除商品房业主的顾虑特别申明说，商品房没有问题，有问题的只是保障房。央视名嘴白岩松就此诙谐地指出，这属于开发商一种难得的自我举报，“他明确地告诉大家商品房是没有问题的，检测也是没有问题的，但是在保障住房这块就出现了问题，他是明知故犯，他是故意地来偷工减料，建设这种质量低劣的保障住房。”
不久前，某地联合检查组在检查中发现，大部分监理单位能依法开展监理工作，但也有少数监理单位存在违规问题，具体表现在以下五方面：一是大部分项目无施工许可证手续，但监理企业在开工报告上已签字；二是监理人员与监理规划不符；三是监理人员未在主管部门押证管理，监理合同未在主管部门备案；四是安全管理制度不健全，专项施工方案不健全，对施工单位存在隐患下发整改指令不执行又未向主管部门上报；五是监理单位未在规定时间将项目信息录入监理信息系统。
作为工程建设市场的三大主体之一，监理理应发挥重要的作用。《建设工程监理规范GB50268-2000》已实施了十年有余，国家、云南省和昆明市相关的现行强制性标准和技术规范、规程也已经形成体系。但在保障房工程建设中，重设计、重施工、轻监理的观念仍然普遍。突出表现在建设方与监理方的关系不平等，现场工程指挥部常常凌驾于监理方之上，其中一个重要的原因是监理费由建设单位支付。有的监理单位一味倚靠建设单位，一切听从建设单位的指示与安排，有法不依，执法不严，丧失了作为市场中公正、独立的第三方的地位和权力，也使监理丧失了在项目建设过程中的权威性和公正性。
监理收费偏低或过低、监理队伍良莠不齐、一切为工期让路、发生问题时处罚严重，参与保障房建设的监理单位的“苦水”似乎很多。但是，在房屋质量面前，在同样面临真正的考验面前，在事实面前，我们必须承认差距，我们必须正视未来。
俗话说得好：“有为才有位”。已经参与或者将要参与3600万套保障房建设的监理人，你们将如何履行自己的监理职责呢？

四川省眉山市人民政府办公室


眉山市人民政府办公室关于印发眉山市商标专用权质押贷款工作指导意见的通知

眉府办发〔2010〕59号


各区、县人民政府，经开区和工业园区管委会，市级各部门，市属以上企事业单位：

市工商局、市政府金融办、人行眉山市中心支行、眉山银监分局起草的《眉山市商标专用权质押贷款工作指导意见》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。







二○一○年十二月十六日



（信息公开选项：主动公开）

眉山市商标专用权质押贷款工作指导意见



第一条 为进一步发挥商标品牌带动效应，增强自主创新能力，服务企业稳定发展，支持具有商标品牌优势的企业拓宽融资渠道，规范商标专用权质押贷款管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商标法》等有关法律法规的规定，制定本指导意见。

第二条 商标专用权质押贷款是指自然人、法人或者其他组织根据生产经营需要，以其拥有的注册商标专用权为质押物，从银行业金融机构（以下简称银行）取得贷款，并按约定的利率和期限偿还贷款本息的一种贷款方式。

第三条 申请商标专用权质押贷款的，商标注册人必须以其在同一种或者类似商品上注册的相同或近似商标的专用权一并作为质押物。

一个商标有2个或2个以上共同所有人的，贷款人为该商标的全体所有人。

集体商标、证明商标不得作为质押物。

第四条 申请商标专用权质押贷款时，商标注册人应持《商标注册证》和银行所需的其他相关材料向银行提出贷款申请。

第五条 银行收到贷款人的贷款申请后，应对贷款人的贷款用途、资信状况、偿还能力、资料的真实性，以及质押商标的基本情况进行调查核实，并及时给予贷款人答复。

第六条 银行在贷款前，应审慎分析借款人信贷风险和财务承担能力，根据统一授信管理办法，核定贷款人的贷款限额。

第七条 商标专用权质押贷款额度由银行自行规定，商标专用权质押贷款利率按中国人民银行公布的同档次贷款利率执行并可依规定浮动。

第八条 贷款人与银行达成初步贷款意向的，应由具备法定资质的知识产权评估机构对其（拟）出质的商标依法进行评估，知识产权评估机构应出具商标价值评估报告，贷款人持该报告和相关材料与银行签订商标质押贷款合同。

第九条 银行与商标注册人签订质押合同后，应及时向国家工商总局商标局申请办理商标专用权质押登记手续。

第十条 商标专用权质押合同应当包括以下主要内容：

（一）贷款人的名称（姓名）、地址；

（二）质押贷款的数额和贷款用途；

（三）质押的商标及质押的期限；

（四）质押商标专用权的价值并附知识产权评估机构的评估报告；

（五）当事人约定的与该质押有关的其他事项。

第十一条 各级工商局应当积极指导质权登记申请人办理商标专用权质押登记手续。质权登记申请人应将商标专用权质押登记基本情况报市工商局（商广科）备案。

第十二条 银行向各级工商局征询（拟）出质注册商标权利状况等信息的，各级工商局应当积极配合。

有下列情况之一，不能申请商标专用权质押贷款：

（一）贷款人不是商标专用权合法所有人的；

（二）商标专用权有效期已过或贷款期限超过商标专用权有效期的；

（三）（拟）出质商标专用权归属不明确或存在民事、行政纠纷的；

（四）商标专用权已折价计入被质押的股权的；

（五）法律、法规禁止的其他情形。

前款（拟）出质注册商标权利状况，包含商标注册人在同一种或者类似商品上注册的相同或近似商标专用权的权利状况。

第十三条 对已经国家工商总局认定的驰名商标、四川省工商局认定的著名商标和眉山市知名商标认定委员会认定的知名商标专用权作为质押的，各银行可酌情优先办理。

第十四条 贷款人应按贷款合同的约定履行义务，及时还本付息，贷款合同终止后贷款人、银行、商标注册人应及时办理质押登记注销手续。

第十五条 贷款人违反贷款合同，逾期不归还贷款，银行可依法取得对质押商标的处置权。

市工商局可依贷款人申请，将待处置的质押商标有关信息发布在眉山工商红盾信息网上，通过信息平台推动待处置质押商标的转让。

第十六条 知识产权评估机构应遵循独立性、公平性、科学性、重要性、真实性等原则对商标专用权价值进行评估。

对知识产权评估机构故意提供虚假材料的，或因重大过失提供有遗漏的报告而给银行造成损失的，各级工商局应当依照有关法律法规进行严厉查处，对情节严重的依法移交司法机关追究刑事责任。

第十七条 各银行应切实加强商标专用权质押贷款管理，建立健全商标专用权质押贷款业务操作流程和风险管理体系，严格按照规定做好贷前调查、贷时审查、贷后管理和贷款回收工作，在风险可控的前提下积极稳妥开展商标专用权质押贷款业务。

第十八条 各银行应将商标专用权质押贷款有关信息及时录入人民银行企业征信系统，并切实加强与其他银行的信息交流。

第十九条 工商部门、人民银行和银监部门应建立健全信息交流沟通机制。

市工商局应定期向指定银行通报驰名商标、著名商标、知名商标认定情况。

各银行应当及时将贷款人违约情况向当地人民银行、银监部门报告并抄送市政府金融办、市工商局。

第二十条 各银行可根据本指导意见制定具体实施细则和操作程序。

第二十一条 本指导意见由市工商局、市政府金融办、人行眉山市中心支行、眉山银监分局负责解释。

第二十二条 本指导意见自发布之日起实施。