邯郸市城市房地产中介服务机构管理办法

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邯郸市城市房地产中介服务机构管理办法

河北省邯郸市人民政府


邯郸市城市房地产中介服务机构管理办法

邯郸市人民政府令第90号


[2001.05.16]
  第一条 为加强城市房地产中介服务机构管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据<<中华人民共和国城市房地产管理法>>、<<邯郸市城市房地产交易管理条例>>及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 房地产中介服务机构在本市行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动的,均应遵守本办法。
  第三条 市房产管理部门是本市房地产中介服务机构管理工作的主管部门。并具体负责邯山区、丛台区和复兴区的房地产中介服务机构管理工作。
各县(市)、峰峰矿区房产管理部门负责本行政区域内房地产中介服务机构的管理工作,业务上受市房产管理部门的指导。
  第四条 房地产中介服务机构主管部门应建立健全内部管理规章制度,严格依法行政,积极采取措施,扶持中介服务机构发展。
  第五条 从事房地产咨询,经纪业务的人员必须具备下列条件:
(一)具有房地产及相关专业中等以上学历;
(二)有与房地产咨询、经纪业务相关的初级以上专业技术职称;
(三)经市房产管理部门统一考试,并取得了合格证书。
  第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
未取得房地产估价师注册证或房地产估价员岗位合格证的人员不得从事房地产估价业务。
  第七条 禁止伪造、涂改、转让《房地产经纪人资格证》、《房地产估价师执业资格书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》等有关证书。
  第八条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度和收费管理制度;
(二)有固定的服务场所;
(三)房地产经纪、咨询机构注册资本五千元以上,房地产评估机构注册资本十万元以上;
(四)从事房地产咨询业务的,具备房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员必须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的,须有一名以上估价师或三名以上估价员;从事房地产经纪业务的,须有三名以上的房地产经纪人。
  第九条 设立房地产评估机构,应由市房产管理部门进行初审,报经省建设行政主管部门核定等级并领取资质证书后,到工高行政管理部门进行登记领取营业执照,同时须到市人格主管部门申办收费许可证后方可营业。
设立房地产咨询、经纪机构,由市房产管理部门颁发咨询、经纪资质证书后,到工商行政管理部门登记领取营业执照,同时须到市人格主管部门申办收费许可证后,方可营业。
  第十条 属下列情形之一的房屋,房地产经纪机构不行受理委托人委托,居间代理房地产转让业务:
(一)已被人民法院查封、冻结的;
(二)在依法公告拆迁、改造范围内的;
(三)已抵押且未经抵押权人同意的;
(四)未依法登记领取房屋所有权证书的;
(五)共有房屋未取得共有人同意的;
(六)租凭房屋承租人未放弃优先购买权的;(
(七)违章建筑;
(八)经鉴定属于危险房屋的;
(九)法律、法规规定禁止转让的其他房屋。
  第十一条 房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介机构统一受理交与委托人订立中介服务合同。合同文本由市房产管理部门会市工商行政管理部门统一制定。
  第十二条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:
(一)当事个姓名或名称、住所;
(二)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;
(三)合同履行期限;
(四)收费金额外和支付方式、时间;
(五)违约责任和纠纷解决方式;
(六)当事人约定的其他内容。
  第十三条 房地产中介服务人员执行业务,可以根据需要查阅委托人的有关资料与文件、查看现场,委托人应当协助。
  第十四条房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行业:
(一)直接从事房增吞吐业务;
(二)违反做人程序和价格标准进行房地产价格评估;
(三)弄虚作假,故意抬高或压低标的物的价值或价格;
(四)索取、收受委托合同约定以外的财物,或者利用工作之便,谋取其他不正当利益;
(五)与一方当事人串通,损害另一方当事人利益;
(六)法律、法规禁止的其他行为。
  第十五条 未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的,由房产管理部门责令停止房地产中介业务,没收违法所得,并可处以三千元以下罚款。符合条件的,限期补办有关手续。
  第十六条 违反本办法第七条、第十条、第十四条规定的,由房产管理部门没收其违法所得,并可处以一千元以下罚款。情节严重的,注销其资格证书。
  第十七条 房产管理部门工作人员在对房地产中介服务机构管理中以权谋私,滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十八条 房地产中介服务机构或人员对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或向人民法院起诉。
  第十九条 本办法自二00一年六月一日起放行。





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最高人民法院关于终审判决不准离婚经过一定时期后当事人一方重新起诉时应如何处理问题的批复(节录)

最高人民法院


最高人民法院关于终审判决不准离婚经过一定时期后当事人一方重新起诉时应如何处理问题的批复(节录)

1956年12月1日,最高人民法院

广西省高级人民法院:
你院本年8月21日省民字第277号请示已收到。兹就所询问题答复如下:
上诉审人民法院终审判决不准离婚,经过一定时期后,当事人一方又向第一审人民法院起诉的时候,接受案件的人民法院应当把这一起诉案件作为一个新的案件来处理,查明起诉有无新的事实根据,以及根据起诉的事实应否准许离婚。由于这是一个新的案件,所以不论是驳回起诉或者是判决离婚,都不发生撤销原上诉审不准离婚的终审判决的问题。如果新起诉的案件没有新的事实根据,而法院发现原上诉审不准离婚的终审判决在认定事实上或者在适用法律上确有错误时,应即报请原上诉审人民法院审查应否按照审判监督程序处理。(下略)


“奉献爱心”急盼有法可依

谭伟强


近年来,我国的募捐活动越来越多,主体有希望工程、红十字会、慈善总会、一些媒体和单位、社区,以及个人自发组成的团体;募捐形式也多种多样,有的在超市、商场、街头和机场、车站、码头等公共场所摆个募捐箱就可以了,有的举办义演活动,有的通过在社区和单位层层动员等等。目前募捐活动存在以下值得注意的问题:首先是多头募捐,目前的募捐活动大多没有建立登记制度,随意性大,谁起发起就可以发起,这容易被不法分子钻空子;第二,引起群众反感。一些地方的募捐活动成了指标任务,由领导层层对职工动员,反复劝说,使群众不敢不捐;第三缺乏专门的法律规范,产生因捐助发生的新型法律诉讼。
根据捐赠的目的不同,捐赠可以分为公益捐赠和非公益捐赠的社会募捐以及一般赠与行为。对于公益捐赠,我国于1999年6月28日由全国人大常委会制定、颁布了《中华人民共和国公益事业捐赠法》(简称捐赠法)。捐赠法规定了公益捐赠的范围,第三条规定:本法所称公益事业是指非营利的下列事项:  (一)救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动;  (二)教育、科学、文化、卫生、体育事业;(三)环境保护、社会公共设施建设;(四)促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。并且对于捐赠发起主体也作了规定,第十条规定:公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。本法所称公益性社会团体是指依法成立的,以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的,从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。
对于一般捐赠行为《民法通则》也作出了规定,而对于两者之外的非公益捐赠的社会募捐尚无法律明文规范,由此发生的诉讼案件较典型的有,1997年12月23日在陕西提起诉讼的全国首例追索募捐款案和2000年10月8日在南宁提起诉讼的全国首例“爱心官司”。在两起案件中受赠人或受赠人法定继承人均作为原告要求被告募捐发起人返还社会募捐款余额。法院在判决中由于找不到社会募捐的相关法律法规,只能适用《民法通则》第四条诚实信用的基本原则,支持原告的诉讼请求。我们知道,民法的基本原则是我们进行民事活动必须遵循的法律原则,是人民法院和仲裁机关裁决民事案件的准绳,但它只是原则性的规范,弹性大,只是对法律具体规定不足时的一种补充,不能完全替代专门的法律规范。像这样因为社会捐款引起的法律诉讼还有很多。原本彰显社会文明的公益事业却经常发生权利和利益纠纷,这在法律上发人深思。
从发展趋势上看,各种非公益捐赠的社会募捐活动会不断增多,当事人之间发生法律争议的几率无疑也会相应增大。怎样从法律上规范,确保实现捐赠者的愿望和保护受赠人的合法权益,围绕非公益捐赠的社会募捐而显现的方方面面的问题,越来越多地摆到了人们面前。
与公益募捐比较,非公益捐赠的社会募捐的特点是:在募捐原因与捐助主体上,有特定的目的与对象,主要是为了帮助特定的对象摆脱财产上的困境,如解决治疗疾病开支、解决学习费用、救灾救难和实现其他特定目的等。捐赠方式及其操作具有多样化的特点,既有直接捐赠方式,也有间接捐赠方式;既有委托代理捐赠方式,也有一般委托捐赠方式。既可捐赠款项,亦可捐赠其他财物。在募捐对象上,向不特定主体募捐,但也向特定主体募捐。
公益募捐与非公益募捐存在行为目的与行为特征差异,有着不同的价值与作用。公益募捐具有组织性强、经常性和规范性保障社会公益目的的实现,它追求的是一般正义和普遍价值,是进行社会募捐活动的主要方式。非公益募捐则以其自发性、灵活性和快速性来显示其在现实生活中的意义,是对公益募捐的必要补充。非公益募捐的拾遗补缺作用表现在:它总是及时出现在那些公益募捐制度设计延伸不到的地方。正因为如此,两者不能互相取代。 募捐人为救助特定对象自动发起或应邀参与非公益募捐的活动,其行为是合乎道德规范的,根据私法自治原则,法律一般不加限制或禁止。但是,由于一些募捐人同时充当募捐人和捐款代管人的双重角色,拥有很大的利益控制与支配权利,这一客观现实提出要对拥有募捐财产管理权的募捐人进行法律约束的必要。目前我国还没有专门规范非公益募捐行为的立法,而借助民法的一般规定和合同法中关于赠与合同方面的规定规范非公益捐赠行为显然是不够的。最大的局限与缺失表现在:无法据此对募捐人的募捐行为进行必要的规范与有效的约束,不能有效地保护捐赠人与受赠人的合法权益。如何规范各种非公益社会募捐行为,让捐赠者在理性和知情的情况下奉献爱心,是必须尽快解决的问题。
为此,笔者建议尽快通过立法或司法解释强化对非公益募捐活动及行为的规范。在现行立法框架下,可以根据民法通则与合同法的相关规定,通过权利制约的方式约束募捐人,保证捐赠者捐赠目的的实现和规范各种非公益募捐行为:第一,重点明确募捐发起人的资格、条件,以及与捐助人和受助人各自的法律地位及权利义务;第二,建立对募捐款物的交付、使用过程的监督机制,如募捐申报登记制度、信息公示制度、备案审查制度等;第三,除非当事人另有约定,募捐行为应作为一种无偿行为看待,不允许进行有偿性募捐活动;其四,人民法院应依法正确审理涉及募捐问题的民事纠纷,依法制裁各种募捐欺诈行为,切实维护各方当事人特别是捐赠者和受赠人的合法权益。 因此,笔者建议在完善现有的《公益事业捐赠法》的基础上,制定一部专门的《社会募捐法》,规范劝募人、捐助人、受捐人三者之间的权利义务关系。

作者: 谭伟强 (上海龙光律师事务所)
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