建设部 国家发展和改革委员会 国土资源部 财政部


关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知

建规[2004]29号


各省、自治区、直辖市人民政府：

　　近年来，为了适应经济社会快速发展的需要，满足广大人民群众对人居环境的要求，各地在城市基础设施建设和城市环境改造上做了大量工作，改善了城市的人居环境质量和交通条件，提高了城市的整体素质，取得了显著成绩。但一些城市在建设工作中出现了一些亟待解决的问题，有的地方不顾客观实际，盲目攀比，建设超标准的大广场、宽马路；有的在建设中侵犯群众利益，违规强行拆迁；有的建设资金不足，强行摊派，拖欠工程款等，不利于地方经济与社会的协调发展。为切实贯彻落实中央经济工作会议精神，确保城市建设健康发展，现就有关问题通知如下：

　　一、暂停城市宽马路、大广场的建设

　　自本通知印发之日起，各地城市一律暂停批准红线宽度超过80米（含80米）城市道路项目和超过2公顷（含2公顷）的游憩集会广场项目。在此之前，已经批准的2公顷以上（含2公顷）的游憩集会广场项目，尚未竣工的，一律暂停建设；对已经办理规划、用地和开工批准手续，但尚未动工的，一律暂停开工；已经批准，但尚未办理用地和开工批准手续的，一律暂停办理用地和开工批准手续。

　　二、清理城市各类广场、道路建设项目

　　省、自治区、直辖市人民政府要立即组织本地区各级城市人民政府，对各类在建和拟建的广场、道路建设项目进行清理检查。清理检查的重点是：各类广场、道路建设项目是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，用地是否符合国家法律、法规和国务院有关文件的规定，建设规模和标准是否符合本通知的规定，拆迁安置是否得到妥善落实，是否存在拖欠和摊派建设资金的情况。

　　三、规范城市广场、道路建设规划

　　各地要在清理检查的基础上，对城市各类广场、道路建设规划进行规范。今后，各地建设城市游憩集会广场的规模，原则上，小城市和镇不得超过1公顷，中等城市不得超过2公顷，大城市不得超过3公顷，人口规模在200万以上的特大城市不得超过5公顷；而且在数量与布局上，也要符合城市总体规划与人均绿地规范等要求。建设城市游憩集会广场，要根据城市环境、景观的需要，保证有一定的绿地。目前拟建设的游憩集会广场，不符合上述规定标准的，要修改设计，控制在规定标准内。

　　城市主要干道包括绿化带的红线宽度，小城市和镇不得超过40米，中等城市不得超过55米，大城市不得超过70米；城市人口在200万以上的特大城市，城市主要干道确需超过70米的，应当在城市总体规划中专项说明。目前拟建设的城市道路，超过上述规定标准的，要修改设计，控制在规定标准内。要改进城市道路交通规划管理，针对城市交通中存在的问题，合理规划路网布局，加大路网密度，改善交通组织管理。

　　四、加强对城市建设用地和城市建设资金的管理

　　要加强城市建设土地供应和土地出让的管理。城市建设中土地征用、土地开发等活动，都不得违背土地利用总体规划和城市总体规划。城市广场、道路等建设项目，凡违反土地利用总体规划和城市总体规划、规模超过规定标准的，项目未经批准的，未取得用地计划指标的，土地行政主管部门不得受理农用地转用和土地征用申请，不得实施供地。

　　要加强对城市建设资金投向的引导。城市广场、道路等由公共财政投资的建设项目，必须严格按照国家规定的审批程序进行审批，凡不符合已经批准的土地利用总体规划和城市总体规划、规模超过规定标准的，或者不符合所在城市实际、建设资金不落实的，不得批准进行建设。

　　五、加强监督检查工作

　　按照《国务院办公厅关于开展贯彻落实中央工作会议精神情况专项检查的通知》（国办发[2004]2号）的要求，在2004年1月至2月，由各省、自治区、直辖市人民政府按统一要求组织实施，并于2月底前将自查总结报告上报国务院，对自查中发现的问题进行整改。各省、自治区、直辖市要加强对城市广场、道路规划建设清理规范工作的领导。确保按照规定要求和时限完成清理、规范、整改和上报工作。

　　暂停建设的城市广场和宽度在80米（含80米）的道路，必须在整改措施按规定完成且符合本通知规定的要求，并经国务院督查组检查验收合格后，方可按规定恢复施工。对违反本通知有关精神，有禁不止，或者擅自决定开工的，要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国财政部
二○○四年二月十二日


企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷，发现各方，特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险，最终承担较大损失。基于上述情况，就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议，并形成此法律指引，供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例，某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方，在此情况下，企业需要确认该厂房真正的产权人，避免其他共有人提出权利主张。另外，根据出租人及承租人之间的约定，承租人可以转租厂房，次承租人需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析；
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形；
2.5. 出租厂房是否存在出租情况；
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；
2.7. 出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方，草率签订租赁合同，后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题，导致企业无法办理营业执照，承担近百万元的经济损失。因此，建议企业在操作上述问题过程中，一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与，减少某些不确定因素可能带来的影响。另外，某些厂房出租后，周边某些人基本某种目的，阻碍企业车辆的正常通行等，这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体；
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中，明确厂房的具体用途，如果日后因经营方向的调整等原因，改变原来的用途，可能会与出租方产生争议与分歧。另外，如果需要对厂房做某些改动，一定要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中，一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备，厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等，这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外，为提前做好生产准备，企业可能需要先行将设备运至租赁厂房，这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高，解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金，这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上，承租方就所租赁厂房有权优先购买权等，但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要，必要时，建议双方商定购买一定金额的商业保险，并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
　
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下，出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房，或者要求分享转租大部分差价等。