深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


　　我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

　　第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
　　基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

　　申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

　　第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
　　房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。

[深度解读]

　　由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。

　　第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

[深度解读]

　　业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
　　为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
　　需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。

　　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

[深度解读]

　　通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。

[要点提示5]预告登记的效力

　　第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
河南省平顶山市人民政府


平顶山市公共机构节能管理实施办法

平顶山市人民政府令第21号



　　《平顶山市公共机构节能管理实施办法》已经2011年3月21日市政府第32次常务会议审议通过,现予发布,自2011年5月1日起施行。

　　 市　长　　陈建生

　　 二○一一年四月十八日


平顶山市公共机构节能管理实施办法


　　第一章　总　则

　　第一条　为推动公共机构节能,提高公共机构能源利用效率,发挥公共机构在全社会节能中的表率作用,根据《中华人民共和国节约能源法》、《公共机构节能条例》(国务院令第531号)、《河南省公共机构节能管理办法》(省政府令第132号)等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内的公共机构按照《中华人民共和国节约能源法》、《公共机构节能条例》、《河南省公共机构节能管理办法》和本办法规定开展节能工作。
　　本办法所称公共机构是指全部或者部分使用财政性资金的国家机关、事业单位和团体组织。
　　第三条　各级人民政府要加强对公共机构节能工作的领导,推动和促进公共机构节能工作。
　　县级以上人民政府应将公共机构节能经费纳入本级财政预算,用于支持节能监督管理体系建设、节能宣传、节能改造、合同能源管理、能源审计、先进技术及产品的推广应用等。
　　第四条　市人民政府管理节能工作的部门主管全市公共机构节能监督管理工作。市委市政府机关事务管理局(以下简称市机关事务管理局)在市人民政府管理节能工作部门的指导下,负责推进、指导、协调、监督全市公共机构节能工作,市节能减排工作领导小组公共机构节能管理办公室设在市机关事务管理局。
　　县级机关事务管理机构在同级管理节能工作部门的指导下,负责本级公共机构节能监督管理工作,并指导和监督下级公共机构节能工作。没有设立机关事务管理机构的县级人民政府应当确定负责公共机构节能工作的部门。乡级人民政府应当确定专门人员负责公共机构节能工作。
　　教育、科技、文化、卫生、体育等主管部门在同级机关事务管理机构的指导下,开展本系统的公共机构节能工作。上述部门应设置专门工作机构,配备专职工作人员。市属公共机构应指定有关部门和人员负责节能工作。
　　第五条　公共机构负责人对本单位节能工作负全责。公共机构节能工作实行目标责任制和考核评价制度。节能目标完成情况作为对公共机构及其负责人考核评价的内容。
　　第六条　市人民政府鼓励、支持公共机构开发和推广应用节能新材料、新产品、新技术,鼓励、支持科研机构、行业协会、学术团体在公共机构节能工作中发挥技术咨询服务作用。
　　第二章　节能规划
　　第七条　市机关事务管理局应当根据全市经济社会发展规划及节能中长期专项规划,会同市人民政府有关部门,制定全市公共机构节能中长期规划和市级公共机构节能计划。
　　全市公共机构节能中长期规划应当和国家及省、市经济社会发展规划同步进行。市级公共机构节能计划是指市级公共机构短期节能计划。
　　制定全市公共机构节能中长期规划或市级公共机构节能计划应当包括编制依据、情况分析、目标任务、方法措施等内容。
　　第八条　市人民政府每年4月1日前与县级人民政府和市级各公共机构签订节能目标责任书。
　　第九条　县级机关事务管理机构根据全市公共机构节能中长期规划,会同县级人民政府有关部门,制定本行政区公共机构节能中长期规划和本级公共机构节能计划,并报市机关事务管理局备案。
　　县级人民政府确定的公共机构节能目标和指标应按年度分解落实到各乡镇政府、街道办事处及县级人民政府各部门。
　　第十条　市级各公共机构根据市级公共机构节能计划,结合本单位用能特点和上年度用能状况,制定年度节能目标和实施方案,并于每年3月1日前报市机关事务管理局备案。
　　第三章　节能管理
　　第十一条　市、县两级机关事务管理机构应加强对公共机构节能工作的管理,建立工作部门,安排专职工作人员及办公场所、办公经费等,保证公共机构节能工作正常开展。
　　第十二条　建立公共机构节能联络员工作制度。市、县两级各公共机构应明确专人担任本单位节能联络员,负责收集、整理、传递节能工作资料和重要信息,并按时报送能源消耗统计资料。季报不得超过次季度首月5日,年报不得超过次年3月10日。
　　市机关事务管理局负责对全市各级、各单位节能联络员进行业务技能培训。
　　第十三条　建立全市公共机构能源消耗监测体系和信息化管理平台。采用先进的管理系统,及时准确掌握资料信息,定期公布全市公共机构能源消耗状况。
　　市、县两级机关事务管理机构在当地主流媒体每年公布一次本级公共机构上年度能源消耗状况,接受舆论和群众监督,并报送上一级机关事务管理机构。
　　第十四条　建立公共机构能源消耗定额制度。市、县两级机关事务管理机构会同有关部门,按照管理权限,制定、发布、调整本级公共机构能源消耗定额,监督各公共机构在能源消耗定额的范围内使用能源。财政部门根据能源消耗定额确定能源消耗支出标准,超额部分不予核准支付。
　　第十五条　公共机构须在能源消耗定额范围内使用能源,严格管理,控制能源消耗支出。确因工作需要或不可抗力因素造成超出定额使用能源的,必须在规定时间内向同级机关事务管理机构作出说明。
　　第十六条　县级机关事务管理机构和市级各公共机构对本辖区、本系统能源消耗状况,每半年作一次简要分析,每年度作一次深入分析,总结经验,查找差距,提出整改措施,并将分析报告报送市机关事务管理局。
　　第十七条　市人民政府的政府采购监督管理部门负责完善节能产品、设备政府采购名录,优先把取得节能产品认证证书的产品、设备列入政府采购名录,并及时发布。
　　第十八条　公共机构必须按照国家和省有关强制采购或者优先采购的规定,采购列入节能产品、设备政府采购名录和环境标志产品政府采购名录的产品、设备,不得采购国家和省明令淘汰的用能产品、设备。
　　第十九条　市、县两级人民政府负责批准或者核准固定资产投资项目的部门,必须对公共机构建设项目进行节能评估和审查,不得批准或者核准未通过节能评估和审查的项目。
　　第二十条　市、县两级机关事务管理机构,会同有关部门,根据同级公共机构既有建筑节能改造计划,组织实施既有建筑节能改造,严格审查投资规模、节能技术应用及节能效果。
　　严禁公共机构以节能改造的名义改建、扩建办公用房或者进行超标准装修。
　　第二十一条　积极开展能源审计工作。市、县两级机关事务管理机构应会同有关部门,对同级公共机构的用能情况进行审计。根据同级公共机构上报的年度能源消耗统计数据和监督检查情况,定期选择一定数量的高能耗公共机构进行重点审计。
　　公共机构要按照规定主动开展能源审计,对本单位用能系统和设备以及使用能源情况进行技术性和经验性评价,并根据审计结果采取提高能源利用效率的措施。
　　第二十二条　公共机构可以采用合同能源管理方式,委托节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。
　　第四章　节能措施
　　第二十三条　积极推进建筑节能。公共机构在新建建筑和既有建筑节能改造中应使用新型墙体材料、节能建筑材料、节能施工技术及节能设备,鼓励安装和使用太阳能、风能等可再生能源利用系统。
　　第二十四条　积极推进办公资源优化配置。提倡公共机构办公用房集中管理使用,减少重复建设。加强办公设施设备等资源的集中整合、合理配置,提高利用效率,降低能源消耗。
　　第二十五条　积极推进电子政务。公共机构应加强内部信息化、网络化建设,实行无纸化办公,减少办公支出。健全完善电视电话会议、网络视频会议等系统,合理控制实体会议数量与规模,降低运行成本和能源消耗。
　　第二十六条　公共机构应采取以下措施,加强用能管理,提高用能效率。(一)设置能源管理岗位,实行能源岗位责任制。(二)建立用电巡视检查制度,制作并使用节约用电警示标牌,提高机关工作人员节约和用电自觉性。(三)加强办公用电管理,非办公时间及时关闭用电设备,努力减少计算机、打印机、复印机等办公机具待机耗电时间。(四)严格执行国家关于空调室内温度控制的规定,改进空调运行管理措施,提高空调能效水平,提倡并充分利用自然通风。(五)加强对供热系统的运行管理和改造。集中供热的建筑要实行分户计量、按量收费。应对燃煤、燃油、燃气锅炉进行节能检测和改造,采用先进技术和设备,提高供热效率。逐步取消燃煤锅炉,实行低碳办公。(六)加强电梯系统管理,实行智能化控制,合理设置电梯开启的数量、楼层和时间,提倡走步梯上下班。(七)积极扩大使用高效节能照明灯具。公共机构不得使用高耗低能照明灯具。优化照明系统设计,应用智能调控装置,采用限时开启、间隔开启等方式控制电耗。充分利用自然采光,阳光充足时关闭照明灯具。严格控制公共建筑外部泛光照明、景观或装饰照明的安装和使用;已经安装的,只允许在重大节日或重要活动期间适当开启。(八)加强高耗能部位的管理。对网络机房、锅炉房、开水间、食堂等部位实行重点监测、科学管理,在不影响正常运行的前提下进行调控,实现节能降耗。
　　第二十七条　公共机构应采取以下措施,加强车辆管理,降低运行成本。(一)建立公务用车编制管理制度。严格控制公务用车保有数量,不允许超标准、超数量配备公务用车。(二)建立公务用车运行管理制度。公务用车出行必须具有完备手续。严禁非公务用途使用公务车辆,严格执行公务用车节假日封存、定点加油、定点维修等制度。(三)公共机构配备公务用车,必须优先选用低能耗、低污染、使用清洁能源的车辆,提倡使用小排量汽车,严格执行车辆报废制度。(四)公共机构使用公务用车,必须严格执行百公里油耗分类控制标准,定期公示单车行驶里程和油耗,推行单车油耗核算和节油奖励制度。(五)加快公务用车制度改革,积极推进公务用车服务社会化。鼓励公务人员利用公共交通工具或非机动车辆上下班,提倡短途不使用公务车辆,努力降低专人专车专司机的配用比例。
　　第二十八条　公共机构应积极推广应用节能新产品、新设备,加快淘汰高耗低能的产品和设备。及时做好淘汰产品和设备的回收处理工作,不得交付给任何单位和个人重新使用。
　　第二十九条　公共机构在选择物业服务企业时,应考察其节能管理能力。公共机构与物业服务企业订立服务合同应载明节能管理目标的要求。
　　物业服务企业必须按服务合同约定,采取节能管理措施,实现预期目的。公共机构应将完成节能目标的情况作为评价物业服务企业服务质量的重要内容。公共机构不得使用不具备节能管理能力的物业服务企业。
　　第五章　监督和保障
　　第三十条　市、县两级机关事务管理机构应制定公共机构节能考核评价办法,建立节能考核激励机制。除日常监督检查外,每年2月底前应当对上一年度本级公共机构节能目标和任务完成情况进行考核评价。
　　第三十一条　市、县两级机关事务管理机构对同级公共机构节能考核评价的内容包括:(一)年度节能目标和实施方案的制定、落实情况。(二)能源消费计量、监测和统计情况。(三)能源消耗定额执行情况。(四)节能管理制度建立情况。(五)能源管理岗位设置及责任制落实情况。(六)用能系统和设备节能运行情况。(七)开展能源审计情况。(八)公务用车配备使用情况。(九)开展节能宣传教育情况。(十)执行节能产品政府采购名录和淘汰限制使用的用能产品、设备、设施及材料名录的情况。
　　第三十二条　市、县两级机关事务管理机构对节能制度不健全、超过定额使用能源情况严重和在能源审计中存在重大问题的公共机构,应当进行重点督查和反复督查。
　　第三十三条　市、县两级机关事务管理机构,对违反节能规定造成能源浪费的公共机构,可下达节能整改意见书,公共机构应当认真整改、及时纠正。
　　第三十四条　公共机构的节能工作应当接受舆论监督、群众监督和社会监督。任何单位和个人都有权举报公共机构浪费能源的行为。市、县两级机关事务管理机构应设立举报电话或其他举报形式,接受社会公众对公共机构浪费能源行为的举报,并及时调查处理。
　　第六章　奖励与处罚
　　第三十五条　各级人民政府对在公共机构节能工作中做出显著成绩的单位和个人,按照有关规定给予表彰和奖励。对检举公共机构严重浪费能源行为的单位和个人,给予表彰和奖励。
　　第三十六条　公共机构有下列行为之一的,由同级机关事务管理机构会同或建议有关部门,视不同情况给予处分。(一)未制定年度节能目标和实施方案,或者未按规定上报备案的。(二)未实行能源消耗计量制度,或未区分用能种类、用能系统实行能源消费分户、分类、分项计量,并对能源消耗状况未进行实时监测的。(三)未建立健全能源消费统计制度、能源消费状况报告制度和公共机构节能联络员工作制度的。(四)未设立能源管理岗位,或者未在重点用能系统、设备操作岗位配备专业技术人员的。(五)超过能源消耗定额使用能源,未向同级机关事务管理机构作出充分说明的。(六)未按规定进行能源审计,或者未根据审计结果采取提高利用效率措施的。(七)公共机构建设项目未通过节能评估和审查即开工的,或者以节能改造名义改建、扩建办公用房和进行超标准装修的。(八)拒绝、阻碍节能监督检查的。
　　适用(一)、(二)、(三)、(四)项者,责令其限期改正;适用(五)、(六)项者,予以通报批评;适用(七)、(八)项者,给予公共机构负责人和直接责任人行政处分。
　　第三十七条　公共机构未按照国家有关强制采购或者优先采购的规定采购列入节能产品、设备政府采购名录的产品、设备,或者采购国家明令淘汰的用能产品、设备的,由政府采购监督管理部门按照《公共机构节能条例》第三十八条的规定处理。
　　第三十八条　市、县两级机关事务管理机构的工作人员,在公共机构节能监督管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
　　第七章　附　则
　　第三十九条　本办法自2011年5月1日起施行。