商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
西藏自治区人大常委会


西藏自治区实施《中华人民共和国防震减灾法》办法
西藏自治区人民代表大会常务委员会
西藏自治区第七届人民代表大会常务委员会公告(2001)3号


（西藏自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2001年7月28日通过，自2001年9月1日起施行）


第一条 为了防御与减轻地震灾害，保护人民生命和财产安全，保障经济建设和社会发展顺利进行，根据《中华人民共和国防震减灾法》，结合自治区实际，制定本办法。
第二条 在本自治区行政区域内从事地震监测预报、地震灾害预防、地震应急、震后救灾与重建等活动，适用本办法。
第三条 县级以上人民政府应当加强对本行政区域内的防震减灾工作的领导，将防震减灾工作纳入国民经济和社会发展计划，并将防震监测预报经费列入本级财政预算。
第四条 自治区地震行政主管部门负责地震监测预报；管理工程建设场地地震安全性评价；监督、检查建设工程抗震设防；组织地震灾害调查与损失评估；组织编制和实施自治区防震减灾规划、计划和全区地震监测预报方案。
自治区建设行政主管部门综合管理城镇建设及工业与民用建筑的抗震设防，监督有关单位严格按照抗震设防要求和设计、施工规范进行工程的抗震设计、施工和加固工作。
自治区财政、计划、科技主管部门负责将防震减灾的工作列入基本建设、社会发展、科技研究、重点项目等计划，保障防震减灾工作的必要投入。
自治区人民政府其他有关部门，应当依法履行防震减灾的有关职能，共同做好本行政区域内的防震减灾工作。
第五条 地震重点监视防御区和重点防御城市的县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构，应当制定和完善短期与临震预测方案，建立震情跟踪制度、地震前兆信息传递网络，提高地震监测能力和预报水平。
第六条 市（地）、县（市、区）人民政府投资建设管理的地震监测台网，其建设规划需经自治区地震行政主管部门审定，并接受自治区地震行政主管部门的业务指导。
第七条 地震监测设施及其观测环境受法律保护，任何单位和个人不得危害、破坏地震监测设施和地震观测环境；不得干扰和妨碍地震监测台站的地震监测工作；不得占用地震专用通信网的线缆、信道及设施。
第八条 地震预报实行统一发布制度。自治区地震行政主管部门负责提出本行政区域内破坏性地震短期、临震预测意见，由自治区人民政府按有关规定统一发布。
地震工作专业人员不得擅自向社会泄露地震预测意见。
鼓励和支持地震预测的科学研究和应用。任何单位或个人不得擅自向社会发布地震短期和临震预报信息，不得散布地震谣言。发生地震谣言，影响社会正常秩序时，县级以上人民政府应当采取措施，迅速予以澄清。
与地震预报有关的新闻报道，应当经自治区地震行政主管部门审核。
第九条 新建、扩建、改建工程，必须达到国家抗震设防要求。
重大建设工程和可能发生严重次生灾害的建设工程，必须按国家和自治区的规定进行地震安全性评价工作，并根据地震安全性评价结果，进行抗震设防。
地震安全性评价工作，必须由具备相应资质的单位承担。
一般工业、民用建筑工程，应当按照国家颁布的中国地震动参数区划图进行抗震设防，并由建设行政主管部门会同地震行政主管部门进行监督检查。
第十条 抗震设防要求和地震安全性评价工作必须纳入基本建设管理程序。
对必须进行专门的地震安全性评价的建设工程，其可行性研究报告或者设计应当包括根据地震安全性评价结果确定的抗震设防要求。
一般的建设工程必须按照抗震设防要求和抗震设计规范进行设计，并按照抗震设计进行施工和验收。
不符合前款规定的建设工程，有关部门不得批准立项、施工或验收。
第十一条 自治区地震行政主管部门负责审定全区地震安全性评价结果，确定抗震设防要求。
市（地）、县（市、区）人民政府负责管理地震工作的部门或机构负责本行政区域内地震安全性评价工作和抗震设防要求实施的管理和监督。
第十二条 县级以上人民政府及其有关部门应当引导农牧民和城镇居民在自建房屋中采用具有抗震性能的房屋结构和建筑材料，逐步提高建筑物的抗震能力。
第十三条 已经建成对社会有重要影响的或者可能发生严重次生灾害的建筑物、构筑物，未达到抗震设防要求并未采取抗震加固措施的，应当进行抗震性能鉴定，并采取必要的抗震加固措施。
建设行政主管部门应当会同有关部门加强对抗震设防加固工作的监督检查。
第十四条 地震重点监测防御区县级以上人民政府应当加强震害预测工作。震害预测结果作为该地区经济建设和社会发展规划的依据。
建设、交通、电力、电信及其他有关部门应当积极配合开展震害预测工作，并提供有关资料。
第十五条 各级人民政府应当组织有关部门和单位开展防震减灾知识宣传教育。增强公民的防震减灾意识，提高公民在地震灾害中自救、互救的能力；地震行政主管部门应当协助教育行政主管部门和学校，加强对中小学生防震减灾知识宣传教育，增强学生对地震灾害的自我防护意识和能力；各有关部门应当加强对有关专业人员的减灾基本技能的训练，提高抢险救灾能力。
第十六条 自治区地震行政主管部门会同有关部门拟定自治区破坏性地震应急预案，由自治区人民政府批准后报国务院地震行政主管部门备案。
自治区有关部门应当根据自治区破坏性地震应急预案，制定本部门的破坏性地震应急预案，并报自治区地震行政主管部门备案。
市（地）、县（市、区）人民政府应当制定本行政区域的防震减灾工作计划和破坏性地震应急预案，并报自治区地震行政主管部门备案。
第十七条 破坏性地震临震预报发布后，自治区人民政府可宣布预报区进入临震应急期，并指明临震应急期的起止时间。预报区的各级人民政府应当按破坏性地震应急预案的要求，做好抢险救灾准备。
第十八条 破坏性地震发生后，地震灾区的各级人民政府应当立即启动本级政府抗震救灾指挥机构，实施本级政府破坏性地震应急预案，及时组织各方面力量，抢救人员，防止次生灾害的发生和蔓延；及时将震情和灾情报告上一级人民政府及自治区地震行政主管部门，由自治区人民政府按照国务院的规定适时向社会公告震情灾情。
（一）地震部门负责震情和灾情的速报、地震趋势判定、地震恢复重建中的烈度复核；会同建设、民政、卫生等部门对地震灾害损失进行评估，并将灾害损失评估结果及时报告同级人民政府和上级地震工作主管部门；
（二）民政部门负责灾民的紧急转移安置、生活救济、接收捐赠、灾情核查统计和组织灾区民房恢复重建等工作；
（三）建设部门负责灾区重建的规划、设计、施工管理工作，鉴定、统计工程损坏情况，指导城乡房屋抢险，组织市政设施的恢复重建工作；
（四）卫生部门负责救治伤员，做好灾区医疗和防疫等工作；
（五）供电部门负责电站、供电线路的抢险和恢复供电工作；供水部门解决饮水困难；
（六）水利部门负责水利工程的抢险排险；
（七）公安部门负责维护灾区社会治安和交通秩序，负责灾区重要机关、新闻单位、金融机构等部门以及抗震救灾物资的安全，负责火灾扑救及预防；
（八）电信部门负责通讯设施的抢修，保障通讯畅通；
（九）交通部门负责被毁公路的抢修，保障灾区交通及抗震救灾人员、物资的运输；
（十）其他有关部门按照各自职责协同做好抗震救灾工作。
严重破坏性地震发生后，自治区人民政府应当立即启动自治区抗震救灾指挥机构，实施自治区破坏性地震应急预案，组织救灾工作。
第十九条 地震灾区的任何单位和个人，必须服从当地人民政府抗震救灾指挥机构的统一指挥和调度，自觉维护社会秩序，积极参加救灾与重建活动。
第二十条 地震救灾资金和物资通过国家调拨、自筹、公民互助、保险理赔、社会捐助和信贷等多种方式筹集。
救灾资金和救灾物资必须加强管理，合理使用，任何单位和个人不得截留、挪用。
县级以上人民政府审计机关应当加强对地震救灾资金使用和物资分配情况的专项审计监督。
第二十一条 地震灾区的县级以上人民政府应当根据地震破坏情况，按照抗震设防要求，统筹规划，安排地震灾区的恢复重建工作。
建设行政主管部门应当在本级人民政府的领导下，会同有关部门和单位拟定地震灾区重建规划。
遭受地震严重破坏的城镇需易地重建的，建设行政主管部门应当会同地震行政主管部门及其他有关部门对选址定点进行科学论证，并报上级人民政府批准后，方可组织实施。
第二十二条 对地震研究工作有重大科学价值的地震遗址、遗迹，可由自治区地震行政主管部门报请自治区人民政府批准进行特殊保护，作为科学考察和防震减灾教育基地。
地震遗址、遗迹的保护应当列入地震灾区恢复重建规划。
第二十三条 县级以上人民政府应当鼓励、扶持地震应急、救助技术和装备的研究开发、生产、销售和储备，并将其研究项目纳入科技计划。
第二十四条 依照《中华人民共和国防震减灾法》第四十三条处以罚款的，可以处五千元以上、八万元以下的罚款。
依照《中华人民共和国防震减灾法》第四十四条处以罚款的，可以处一万元以上、八万元以下的罚款。
第二十五条 违反本办法，有下列行为之一的，由有关部门对直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）批准未进行地震安全性评价的重大建设工程和可能产生严重次生灾害的建设工程立项、施工、验收的；
（二）擅自向社会发布或者泄露地震预测意见，造成严重后果的；
（三）不按照规定制定破坏性地震应急预案，造成损失的；
（四）违抗抗震救灾指挥机构命令，拒不承担地震应急任务的；
（五）虚报、隐瞒灾情，造成严重后果的；
（六）截留、挪用地震救灾资金或者物资的；
（七）国家工作人员在防震减灾工作中滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊的；
（八）有其他渎职行为的。
第二十六条 本办法自2001年9月1日起施行。


2001年7月28日