广东省东莞市人民政府


东莞市区范围内经营性房地产项目闲置土地处置实施细则

东莞市人民政府令第52号


（2002年3月5日市长令第52号发布，2002年6月1日起实施）
第一条 为促进现代化中心城市建设，依法处理和充分利用经营性房地产项目闲置土地，经营城市土地资本，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《闲置土地处置办法》的有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于东莞市市区范围内。
市区是指《东莞市城市总体规划（2000－2015）》中红线划定的市区范围，包括城区、万江、东城、南城及寮步的划定部分，约237.6平方公里。
第三条 市国土资源局是负责组织实施闲置土地处置工作的主管部门。
建设、规划、发展计划等部门及有关镇区应按照各自的职责，依法协助市国土资源局对经营性房地产项目闲置土地实施监督和管理。
市土地储备中心在市国土资源局的领导下，按计划要求具体承办土地收购、储备和经营工作。
第四条 本细则所称闲置土地，是指原土地使用者依法取得经营性房地产项目土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过法定期限而未动工开发建设的经营性房地产项目用地。
具有下列情形之一的，依法应当认定为经营性房地产项目闲置土地：
（一）取得土地使用权后，超过土地使用权出让合同约定或者建设用地批准文件规定的动工开发期限满一年未动工开发建设的；
（二）土地平整或“三通一平”（通水、通电、通道路和地面平整）工程完成后，未经批准中止建设满一年的；
（三）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
第五条 经营性房地产项目闲置土地由市国土资源局依法认定。
闲置土地使用者应当自市人民政府发布公告之日起，在规定期限内将闲置土地的范围、面积、闲置的时间和原因等有关资料，如实向市国土资源局提供，并接受调查处理。
闲置土地依法设定了抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟定工作。
第六条 有下列情形之一的经营性房地产项目闲置土地，市人民政府可依法无偿收回：
（一）已依法取得土地使用权，超过土地使用权出让合同约定或者建设用地批准文件规定的动工开发期限满两年未动工开发且未向市城建规划局办理报建的；
（二）已取得国有土地使用证，但土地使用者违反合同约定，欠缴政府有关税费或地价款的；
（三）属成片开发的商住区，自土地出让合同生效或者用地批准文件颁发之日起满两年，虽已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，仍停工闲置的；
（四）闲置满两年，经司法机关查封且超过规定期限的。
第七条 根据“以用为先”的处理原则，对依法认定的闲置土地，经审查具备以下条件的，报市城市建设领导小组批准后，可重新设定开发条件，限期动工开发建设，但限期最长不超过1年。半年内不能动工建设的，土地使用者应对闲置地块实施绿化等环境保护措施；限期已满仍未动工开发建设的，按照本细则第六条规定收回该土地使用权。
（一）土地使用者已付清全部地价款；
（二）已向市城建规划局办理报建手续（包括未获批准的）；
（三）符合《东莞市城市总体规划（2000－2015）》以及新城市中心区控制性详细规划；
（四）开发建设前期工作准备就绪，资金、项目落实，已具备开工建设条件；
（五）土地使用者接受政府有关部门作出的土地利用条件和土地开发期限调整。
第八条 因不可抗力、政府或者政府部门的行为，或者因动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟导致土地闲置满两年的以及其他不属于无偿收回的、闲置满两年的经营性房地产项目用地，由市人民政府以置换土地、土地托管或者其他合法方式有偿收回土地使用权。
（一）不符合《东莞市城市总体规划（2000－2015）》、新城市中心区控制性详细规划以及其他经过批准的控制性详细规划的，不得开工建设。
土地权利人同意调整土地的，可向市国土资源局申请，以政府储备土地进行地块置换后开发建设。
土地权利人不同意调整土地的，应当申请土地托管。土地托管是指土地权利人与市国土资源局签订土地托管协议，将原已拥有的具体地块的土地使用权交还给政府，经市人民政府批准，由市国土资源局发给托管凭证，依照土地托管协议的约定，原土地权利人需要使用土地时，由政府提供与其托管土地价值相当的土地。若政府根据规划需要，将托管土地再出让的，原土地权利人可从土地再出让净增值部分中按协议约定的比例参与分配。
（二）未向市城建规划局办理报建手续的，该土地使用权不得转让或者抵押；土地权利人应向市国土资源局提出处置申请，交市土地储备中心参照评估价给予适当补偿，纳入市政府土地储备库。
（三）因资金不足、缺乏房地产开发经营管理经验或其他原因而计划转让或者抵押房地产开发项目及土地使用权的，原土地权利人应向市国土资源局提出处置申请，由市土地储备中心参照评估价给予适当补偿，纳入市政府土地储备库。
第九条 市区内的公有制企业因搬迁、改制、撤并、破产等原因处置土地资产，将企业拥有的划拨土地使用权、出让国有土地使用权或集体建设用地使用权，改变用途，用于经营性房地产开发项目的，应按市人民政府《关于建立土地收购储备机制的通知》和《东莞市土地收购储备实施意见》的规定，交市土地储备中心收购，企业不得自行招商或开发建设。
第十条 市国土资源局应依照《东莞市闲置土地处理办法》第九条第（一）项规定，从闲置土地确认之日起，按每月5元/平方米的标准向土地使用者计征土地闲置费。对经营性房地产项目用地最高可按1年不超过该用地出让地价（划拨地按所在地基准地价）的15%的标准征收土地闲置费。
第十一条 按本细则第八条、第九条规定的有偿收回土地使用权的，以下列方式给予土地权利人适当补偿：
（一）货币化补偿。即由市土地储备中心以货币支付方式收购闲置土地权利人的土地使用权，按基准日评估地价向土地权利人支付补偿费。评估基准日由市人民政府确定。
评估地价应委托经省级以上国土资源管理部门认定的、具有B级以上评估资质的中介评估机构。评估机构在评估时，应根据实际情况，选择评估方案：
方案一：采取成本逼近法、市场比较法和收益还原法三种方法评估。最后对三种方法评估出的土地价格取加权平均数或算术平均数，用作政府收购地价。
方案二：采取基准地价评估法评估。即以《广东省城市国有土地分等及基准地价标准》中“二等”商业用地基准地价（东莞定为二等，分五级：720、850、1200、2100、2700元/平方米）为基数，乘以区位调节系数，制定浮动15%的上下限，来确定补偿价。
在支付补偿费前，应扣除土地使用者未缴或拖欠的土地闲置费。
（二）置换土地。即土地权利人将闲置土地交给市国土资源局，由市国土资源局在规定的限期内从市政府土地储备库中置换等值土地给原土地权利人开发建设。
第十二条 市国土资源局收回经营性房地产项目闲置土地，应当按照下列程序进行：
（一）清查登记。对市区范围内已批出的所有房地产项目用地进行清查，摸清每个项目、宗地审批开发情况，分镇区、按时间先后逐宗列表登记、编号，建立处理档案，并进行公告。土地权利人应在公告规定的期限内，向市国土资源局申请登记。
（二）立案。调查取证，认定事实。
（三）告知当事人有提出听证的权利。当事人要求听证的，应当举行听证。该收回的土地已经依法设立抵押权的，应当书面通知抵押权人。
（四）报原批准机关批准后，向土地权利人发出收回闲置土地决定书。
（五）收回建设用地批准书或终止土地使用权出让合同，注销国有土地使用证书。
（六）通知建设、规划、发展计划等部门撤销有关批准文件。
（七）发布公告。
第十三条 被依法收回土地使用权的土地使用者，应当自收到收回闲置土地决定书之日起15日内到市国土资源局办理土地使用权注销登记、交回土地使用证书。逾期不办理注销登记手续的，市国土资源局可依法变更土地登记并注销其土地使用证书。
第十四条 依法收回的经营性房地产项目闲置土地，应当纳入市政府土地储备库。除用于公共设施、公益事业的外，应依法重新确定土地使用者。暂时不用的，在符合城市规划的情况下，可由土地所在地政府（区办事处）组织建设临时绿地或公益场所（停车场、市民广场）等。
第十五条 市区内经营性房地产项目开发用地实行总量控制和年度供地计划指标管理。供地渠道包括：
（一）根据全市房地产年度开发总量计划，市城建规划局负责预测每年房地产开发用地的有效需求，协助市国土资源局研究制定年度经营性房地产项目供地计划。年度供地总量计划的60%由市土地储备中心供给。
（二）根据城市建设总体规划和进度要求，市城市建设工作领导小组每年不定期确定一批符合规划的项目开工建设，由市规划部门核发规划红线，并通过市级报刊向社会公布。
（三）全市每年新增经营性房地产项目用地招标拍卖计划按不超过年度新增建设用地指标的15%下达。
第十六条 原土地使用者拒不接受闲置土地处理方案或拒不交还土地、影响城市建设进程的，有关主管部门可依法申请法院强制执行，确保按期收回闲置土地，纳入市政府土地储备库。
第十七条 在市区范围内，未经批准擅自转让或者抵押经营性房地产项目闲置土地的，由规划、国土部门按各自的职权依法查处。
第十八条 市国土资源局工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 本细则由市国土资源局负责解释，自2002年6月1日起施行。

该案应由谁承担举证责任？
（案情）
原告中国建设银行福建省漳平市支行，住所地漳平市桂中路1号。
被告刘文正，男，1938年1月4日出生，汉族，住漳平市解放南路安置房内。
被告陈文坚，男，1954年9月26日出生，汉族，住漳平市桂林金平公寓。
原告中国建设银行福建省漳平市支行诉称，1993年3月15日，原告与被告刘文正签订借款合同，合同约定：贷款金额15000元，期限三年，由漳平市城乡建材制品厂提供担保，因该厂已注销营业执照，故应由其出资人陈文坚承担担保责任，原告依合同约定放款，被告刘文正未按合同约定偿还贷款，故起诉。
被告刘文正辩称：签订借款合同属实，但被告刘文正签订合同时，根据原告要求实施存贷挂钩，存入五千元作抵押担保，实得款项为10000元，存款5000元现在无从查起，造成双方对贷款本金产生分歧，所以被告至今未还，按合同约定，被告只需每月还280元分三年还清计1080元就可以，由此可以说明，该借款本金10000元。具体经办该借款的是被告子女，所以，被告刘文正不清楚整个事情的过程，故在催收通知书上签字，对贷款的本金存在重大误解。
被告陈文坚辩称：原漳平市城乡建材制品厂为被告刘文正的借款提供担保，未约定保证期间，原告从未向担保人主张权利，已超过保证期间，可免除保证责任。
（审理）原告中国建设银行福建省漳平市支行与被告刘文正、漳平市城乡建材制品厂所签订的1993年建漳贷字第936001号住宅专项储蓄贷款合同，是双方当事人的真实意思表示，且均盖章确认，为有效合同，应受法律保护，被告刘文正认为其是按建行内部规定（需存贷挂钩或先存后贷）有存款5000元，无法提供相应的证据加以证明，且原告中国建设银行福建省漳平市支行所提供的被告刘文正出具的借款借据和取款凭证均是15000元，被告刘文正应承担举证不能的法律后果，原告要求被告刘文正偿还贷款15000元及利息，事实清楚，证据充分，应予支持，原告要求被告陈文坚承担原漳平市城乡建材制品厂为被告刘文正贷款提供担保的连带清偿保证责任，因无法提供证据证明被告陈文坚与漳平市城乡建材制品厂之间的关系，因此要求被告陈文坚承担责任没有事实依据和法律依据，应予驳回。漳平市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《借款合同条例》第四条、第十六条的规定，判决如下：1、被告刘文正应于本判决生效之日起二个月内偿还原告中国建设银行福建省漳平市支行贷款15000元及至该款还清日止的利息（至2001年6月30日止，利息为23889.38元）；2、驳回原告中国建设银行福建省漳平市支行要求被告陈文坚承担被告刘文正向原告中国建设银行福建省漳平市支行贷款的担保责任的诉讼请求。
(评析)本案虽是一起普通的借贷案件，看似简单，从情理上讲，欠债还钱天经地义，但是，通过审理该案却发现，金融部门在具体操作时，违反了内部规章制度，应否承担法律责任？原告提出有存贷挂钩或先存后贷，是否有存，无法举证时，是否适用举证责任倒置？举证倒置不能时，应否承担法律后果这些问题，值得深思。
根据建设银行文件（87）建总经字第109号《中国人民建设银行住宅储蓄存款和住宅借款试行办法》第三条：住宅储蓄存款和借款，实行存款自愿、取款自由、先存后贷、存贷结合的原则的规定，被告刘文正贷款时应先存款，或贷款时要存入存款。因此，被告刘文正以该条款的规定，提出自己在贷款时有存贷挂钩5000元，且存单交给银行抵押。现这5000元查找无着，我们认为：在这起借款合同纠纷案中，原告与被告刘文正虽是平等主体，但是，被告刘文正相对原告而言属弱势群体，其无法举证，不能提供存款的凭证和原告收受存单的收据，为了便于查清案情，应实行举证倒置，由原告举证证明被告是否有存贷挂钩五千元或先存后贷。原告经过查找内部帐目，没有记载该笔存款的财务记帐凭证，但银行的帐目是银行单方的行为，不排除被告刘文正有存贷挂钩而存单被原告拿去抵押不开收具且原告又不记入帐的这种可能性，后原告提供了被告刘文正的取款凭证原件，证明被告刘文正取走该笔贷款15000元，若被告刘文正按原告要求存款5000元，应有存单，若存单被银行拿去抵押，银行应开收具给被告，被告无法提供存单，也无法提供原告收受存单的收具，这种举证不能的后果应由被告刘文正承担，为了查清案情在被告刘文正对自己的主张无法举证时，应实行举证倒置，作为原告在具体发放贷款时，未严格依内部规章办事，其所应承担的后果是内部行政处罚的行政后果，而不应承担举证倒置后举证不能的法律后果。

福建省漳平市人民法院 刘永强 李龙发 邮编364400