国家税务总局


国家税务总局关于开展集贸市场税收专项整治交叉检查工作的通知
国税函[2002]962号


辽宁、山东、江西、河南、云南、陕西、河北、吉林、江苏、广西、贵州、甘肃省（自治区）国家税务局、地方税务局：
为了全面贯彻落实国务院领导关于开展集贸市场税收专项整治工作的指示精神，促进集贸市场税收专项整治工作继续深入进行，总局决定开展省际之间的交叉检查工作，现通知如下：
一、交叉检查的形式
此次交叉检查以抽查形式进行。总局确定被检查的省份和重点检查的集贸市场名单。指定6个省的国家税务局、地方税务局（以下简称检查单位）组成6个联合检查组，以总局的名义检查6个省的国家税务局、地方税务局（以下简称被检查单位）集贸市场税收专项整治工作，每个检查组在开展全面检查的基础上，要重点检查1个集贸市场。检查工作以案头检查为主、实地检查为辅，对集贸市场进行重点检查时，要根据案头检查情况随机抽取100户作为实地检查对象。
二、交叉检查的内容
检查主要内容是今年3月1日至8月31日集贸市场税收专项整治工作中调整业户定额、清理漏征漏管户、税收专项检查、业户建账等一系列情况。检查7个指标，分别是登记率、入库率、定额调整面、定额调整幅度、业户自查面、重点检查面、建账面。
（一）登记率是指已登记户数与应登记户数的比率，对由于未办理工商登记而影响办理税务登记的，但已纳入税务管理的业户，视同已登记。考核登记率只限于实地检查。
（二）入库率是指已纳税总额与应纳税总额的比率。应纳税总额是指税务机关核定的定额总额和建账户申报应纳税额的合计数。
（三）调整面是指已调整定额户数与集贸市场内实行定期定额征收总户数的比率。
（四）调整幅度是指集贸市场内专项整治后定期定额征收总额减去专项整治前定期定额征收总额再与专项整治前定期定额征收总额比率。
（五）自查面是指已自查户数与集贸市场内总户数的比率。
（六）重点检查面是指税务机关实施检查的户数与集贸市场内总户数的比率。
（七）建账面是指集贸市场内已建账户数与应建账户数的比率，应建账的标准依照《个体工商户建账管理办法》（国税发〔1997〕101号）执行。不单独统计建简易账面和建复式账面。
总局根据各检查组的检查结果对各项指标统一考评。
三、具体工作要求
检查单位和被检查单位要正确认识集贸市场税收专项整治交叉检查工作的目的和意义，要高度重视此次交叉检查，妥善安排部署，合理配备人员，使交叉检查工作取得预期效果。
（一）检查组要本着“高效、准确、公平、求实”的原则，积极开展检查工作，一是研究制定检查方案，有计划、分步骤开展检查工作，要明确目标，抓住关键环节，提高工作效率；二是严防“走过场”，要查深、查细、查透，保证检查工作的质量和进度，为总局指导全国集贸市场税收专项整治工作提供准确信息；三是客观评价被检查单位集贸市场税收专项整治工作，全面总结市场税收征管工作取得的成绩和存在的问题（包括重点检查的集贸市场），认真填写《集贸市场税收专项整治交叉检查情况表》，及时写出检查报告，并于12月5日前报总局（征管司）；四是检查结束前要向被检查单位反馈检查情况，交流集贸市场税收专项整治工作的经验，提出整改建议。
（二）被检查单位要做好必要的准备，积极配合检查组工作，一是及时、准确提供有关情况和数据，协助检查组保证工作进度和质量；二是要主动参与检查，主动发现问题，主动与检查组沟通情况；三是为检查组工作提供便利条件，委派专人负责协助检查组工作；四是认真研究检查组的反馈意见和整改建议，完善制度，采取措施，加强集贸市场税收征管工作。
（三）各联合检查组由6人组成（国税局、地税局分别选派3人），组长、副组长分别由省国家税务局、地方税务局征管处处长、副处长担任。检查单位要选派经验丰富、业务能力强的人员参加检查组。总局另派联络员负责协调工作。检查时间从11月20日开始，于11月底以前结束。
附件：集贸市场税收专项整治交叉检查情况表（一）（二）



国家税务总局
二○○二年十一月十二日



表1

集贸市场税收专项整治交叉检查情况表（一）

组别 单位：万元、户 项目单位 登记率 入库率 调整面 调整幅度
应登记户数 已登记户数 纳入管理户数 比率 应纳税额 实际入库税额 比率 定额纳税总户数 调整定额户数 比率 调整前纳税总额 调整后纳税总额 比率




























组长 审核 制表 填表时间
表2

集贸市场税收专项整治交叉检查情况表（二）

组别 单位：万元、户数 项目单位 业户自查面 重点检查面 建账面
市场内总户数 自查户数 比率 市场内总户数 重点检查户数 比率 应建账户数 已建账户数 比率




























组长 审核 制表 填表时间





房屋转租行为在我国的司法实践

刘亚利


　　房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。对于房屋转租的立法例，世界各国采用不同的法律规定加以限制。本文就这一问题进行粗浅的探讨。
　　一、各国对房屋转租的立法比较
　　少数国家是采取放任主义的立法模式，如法国民法认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性约定、在不损害出租人利益的情况下，承租人可以转租。多数国家采取限制主义立法模式如日本、德国等国民法规定，非经出租人同意，承租人不得转租。还有一些国家如意大利民法采取区别主义立法模式，即区别不同情况，采用放任主义或者限制主义。意大利民法典第1594条规定：“除有相反的约款，承租人有将出租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当有出租人授权或者与习惯相符。”第1642条规定，产生孳息的物品租赁未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租。
　　我国对于转租采用限制主义立法模式。即规定，承租人进行转租必须事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　二、房屋转租的法律分类
　　房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。
　　（一）采用限制主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。
　　一是转租合同是否有效的问题。对于承租人与次承租人之间的转租合同的效力问题，目前观点不太一致。第一观点认为，只要出租人没有在租赁合同中禁止承租人转租，承租人则可以不经承租人的同意而转租，因承租人并未违反约定，该擅自转租行为应属有效。第二种观点认为，如果出租人并未在租赁合同中约定承租人可以转租，则说明出租人没有授权承租人转租，构成无权处分，该转租合同无效。第三观点认为，属于广义上的无权处分行为，转租合同效力待定。笔者认为第三种观点符合现行的合同自由原则和相对性原理。转租合同的成立从形式到内容与普通合同并没有区别，可以类推适用我国《合同法》第五十一条规定，认定转租合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人非法转租，只有在出租人追认时，方有效；如果不追认，则不发生法律效力。因此转租合同是效力待定合同。
　　二是出租人的解除权。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条规定是法律赋予出租人的一项权利，出租人可以选择行使此项权利即解除租赁合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同。如果出租人不解除租赁合同，实际上是对已经存在的转租关系进行了追认，从而使得转租合同从效力待定的状态变成了有效的状态，出租人与承租人之间的关系和普通租赁合同关系相同。如果出租人解除合同，有以下几种情况值得研究。
　　《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人只能解除租赁合同。如果出租人选择了解除租赁合同关系，虽然承租人与次承租人的租赁合同是成立的，但是因为租赁合同解除后，租赁的标的物被出租人收回，造成转租合同实际不能履行，此时的转租合同关系只能终止。由此次承租人可以向承租人主张合同不能履行的相关赔偿。
　　对于承租人仅以一部分房屋转租，出租人是否有权解除合同？《合同法》第二百二十四条的规定是出于保护原出租人利益的考虑，但实际上正常的转租并不损害原出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租关系所带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望，也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。如果承租人的行为对出租人的利益的取得并无不利，那么出租人只能对转租部分享有解除权，这符合物尽其用原则，也真正实现了利用合同促进经济效益的功能。当然如果该转租行为对出租人是不利的，出租人可以解除全部租赁合同，这是基于保护出租人的物权的角度来考虑。
　　如果转租合同履行结束后，出租人才发现转租，出租人是否有权解除租赁合同？笔者认为，转租合同结束后，出租人无权解除合同。首先，从利益角度看，出租人已经实现了其基于租赁合同所能获得的期待利益，转租并没有损害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，无疑只是出于对承租人的不诚信行为来进行报复罢了，对出租人和承租人没有任何益处，出租人有权利滥用之嫌；其次，从出租人同意的方式讲，同意分为明示和默示两种方式，在双方合同已经履行完毕，转租事实已经结束的情况下，法院应该推定出租人为默示同意。
　　2．承租人非法转租是否构成侵权以及转租收益性质的认定
　　一是是否构成侵权，有的学者认为承租人的转租构成对出租人所有权的侵权。有的则反对此说,认为出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金作为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任,因而出租人的所有权难说受到了侵害。但反对者并没有提出出租人以何种诉讼请求来维护自己的权益。笔者认为，根据我国《合同法》转租须经出租人同意的规定，能否转租属于出租人对租赁物享有的处分权能的表现，如果未经出租人同意而转租，应该构成对所有权的侵害，可以以侵权之诉起诉承租人。
　　二是非法转租所得租金性质。有的学说认为是不当得利。有些学者则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使出租人受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求得解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生则认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。笔者认为，出租人因出租房屋而得到租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行了转租，但是出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受到损害，出租人仍然可以从承租人处获得租金。因此，转租人因转租取得收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人对因转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。


北安市人民法院　刘亚利