铁岭市城镇房屋租赁管理办法

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铁岭市城镇房屋租赁管理办法

辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令

第 47 号



《铁岭市城镇房屋租赁管理办法》业经2003年7月30日铁岭市人民政府第52次常务会议通过,现予公布,自、2005年8月1日起施行。

市长

二OO五年六月十六日



铁岭市城镇房屋租赁管理办法

第一章总则

第一条为加强城镇房屋租赁管理,保障租赁当事人的合法权益,维护房地产交易市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和(辽宁省城镇房地产交易管理条例)有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于我市行政区域内城镇公有房屋私有房屋以及独立工矿区范围内的房屋租赁。

第三条市、县(市)人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的城镇房屋租赁管理工作。

第四条本办法所称房屋租赁是指房屋所有权入以非国家定价租金标准,将房屋使用权出租给人的行为。

第五条房屋租赁应当遵守自愿平等、协商一致、有偿互利的原则。

第二章房屋租赁

第六条有下列情形之—的,属于房屋租赁行为,应按本办法规定执行:

(一)房屋所有权人将房屋出租给承租人居住的;

(二)房屋所有权人将房屋提供给他人从事生产、经营活动的;,

(三)利用自有房屋与他人进行联营、承包经营、人股经营等活动,房屋所有权未发生变更的;

(四)将房屋分割出租给多人使用的(含室内柜台、摊位出租);

(五)其他属于房屋租赁的行为。

第七条房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款:

(一)当事人姓名或名称及住所;

(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;

(三)租赁用途;

(四)租赁期限;

(五)租金及交付方式;

(六)房屋修缮责任;

(七)转租的约定;

(八)变更和解除合同的条件;

(九)违约责任;

(十)当事人约定的其他条款。

第八条房屋租赁双方应当在房屋交于承租人使用或租赁合同签订后30日内,持本办法第九条规定的材料到当地房产行政主管部门办理登记备案手续。

第九条申请房屋租赁登记备案应当提交下列材料:

(一)书面租赁合同;

(二)房屋所有权证;

(三)当事人的合法证件;

(四)其他有关材料。

出租共有房屋,应同时提交其他共有人同意出租的证明;出租委托代管房屋,应同时提交委托人授权出租的证明。

第十条租赁当事人签订的合同生效后,应当向当地房产行政主管部门缴纳房屋租赁手续费。

房屋租赁手续费应按省物价部门会同省房产行政主管部门制定的收费标准执行;国家另有规定的,按国家规定执行。

房屋租赁手续费应按时缴纳整体出租的,出租人应缴纳的费用可由承租人代缴屋分割出租给多人使用的,承租人应缴纳的费用可由出租人代徼。

第十一条房屋租赁期限不得超过10年,逾期需继续租赁的,应当到房产行政主管部门办理延续租赁登记备案手续。

第十二条房屋租赁期限届满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,经出租人同意,重新签订租赁合同,并重新到房产行政主管部门办理租赁手续。

第三章当事人的权利和义务

第十三条房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利,并承担相应的义务。

第十四条有下列情形之一的,出租人可以提前解除房屋租赁合同:

(一)出租人因不可抗力的原因须提前解除合同的;

(二)承租人违反合同约定,擅自改变房屋用途的;

(三)承租人未经出租人同意转租房屋的;

(四)承租人未按照合同规定缴纳租金且迟延时间超过3个月的;

(五)承租人损坏房屋或者设备而不维修、不赔偿的;

(六)承租人其他主观过错造成须提前解除合同的;

(七)经房产行政主管部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。

第十五条有下列情形之一的,承租人可以提前解除房屋租赁合同:

(一)承租人因不可抗力的原因须提前解除合同的;

(二)出租人未按照合同规定履行其对该房屋的正常维修责任的;

(三)经房产行政主管部门鉴定为危险房屋,不能继续使用的;

(四)出租人其他主观过错造成须提前解除合同的。

第十六条有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的,

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押,未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等行政主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第十七条承租人应当按约定缴纳租金,爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添,确需变动的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。

因承租人过错造成房屋损坏的,由承租入负责修复或者赔偿。

第十八条租赁期未满前,出租人不得随意收回所出租的房屋,承租人也不得随意退回所租房屋。出租人在租赁期间内,确需提前收回房屋时,应当事先商得承租人的同意,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。

出租人欲出售租赁期限未满的房屋,应提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。给承租人造成经济损失的,由出租人赔偿承租人的损失。

承租人在租赁期未满前退回所租房屋的,应承担违约责任。

第十九条当事人因房屋租赁发生纠纷的,可申请房产行政主管部门予以调解,或依据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁,也可以直接向人民法院提起民事诉讼。

第四章转租

第二十条承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

第二十一条房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意后,由新承租人、转租人或出租人重新到房产行政主管部门办理登记备案手续。

第二十二条转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期(出租人与转租双方协商约定的除外)。

第五章法律责任

第二十三条违反本办法第十条规定未按时缴纳房屋租赁手续费的,由房产行政主管部门依据(辽宁省城镇房地产交易管理条例)第五十三条第九项规定责令限期补缴房屋租赁手续费,未按期补缴的,从逾期之日起按日加收应缴金额0.5%的滞纳金。

第二十四条对妨碍、阻挠房产行政主管部门工作人员执行公务,扰乱公共秩序的,由公安机关根据(中华人民共和国治安管理处罚条例)规定给子治安处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条当事人对房屋租赁的行政处理决定不服的,可以依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处理决定的,由作出处理决定的机关申请当地人民法院强制执行。

第二十六条房屋租赁管理工作人员滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十七条本办法由铁岭市房产局负责解释。

第二十八条本办法自2005年8月1日起施行。


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  摘要:前后遗嘱内容相抵触,是指遗嘱人订立了数份遗嘱,前后遗嘱部分内容或全部内容相抵触。其产生的法律后果是,前遗嘱与后遗嘱相抵触的部分或全部内容视为被撤回。前后遗嘱相抵触时,前后遗嘱之间关系的确定;遗嘱部分内容相抵触时,该部分范围的认定;多份遗嘱同时存在且不能辨别时间先后顺序,前后遗嘱效力的确定。本文将从此三方面进行探讨。从法理、遗嘱制度发展趋势等方面分析,笔者认为后遗嘱是前遗嘱的补充为宜;前后遗嘱内容相冲突时,应当首先探究遗嘱的上下文、遗嘱人意图等,再进行效力辨析;多份遗嘱同时存在不能辨别时间时,由遗嘱受益人共有。

  关键词:遗嘱撤回 遗嘱效力 抵触


  一、前后遗嘱相抵触撤回概念

  遗嘱撤回的形式,在理论上主要分为明示撤回和法定撤回。 法定撤回是指遗嘱人虽未明确表示撤回遗嘱,但法律依据遗嘱人订立遗嘱后的行为,推定遗嘱人有撤回遗嘱的意思表示,并产生撤回遗嘱的法律效果的撤回。法定撤回主要包括三种,一是前后遗嘱内容相抵触的撤回,二是行为的撤回,三是物质的撤回。前后遗嘱内容相抵触的撤回,是指遗嘱人订立了数份遗嘱,前后遗嘱部分内容或全部内容相抵触时,前遗嘱与后遗嘱相抵触的部分或全部内容视为被撤回。前后遗嘱必须是依法成立的遗嘱,否则不会产生遗嘱效力。在我国内地《继承法》及其《执行继承法意见》第20条第二款规定了前后遗嘱相抵触的撤回形式:立有数份遗嘱,内容相抵触,以最后的遗嘱为准。《执行继承法意见》第39条规定了,遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反,使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的,遗嘱视为被撤销或部分被撤销。。

  可以看出,我国法条规定的较为笼统,但在实践中,如果前后遗嘱部分内容相抵触,前后遗嘱之间的关系应当视为是相互补充还是后者代替前者;如果遗嘱部分内容相抵触时,该部分的范围如何认定;如果存在多份内容不同的遗嘱且不能确定其时间,那么其效力如何等等在学理上都有争议,值得进一步探究。下文将对前后遗嘱之间的关系的认定;遗嘱部分内容相抵触时,抵触部分范围的认定;多份遗嘱内容不同且不能确定其时间其效力三点进行探讨。

  二、前后遗嘱相抵触理论争议

  首先,前后遗嘱的关系的认定。《瑞士民法典》,认为后遗嘱是对前遗嘱的否定,其第511条第一项规定,被继承人作成最终处分未言明废止前所作成处分时,除无疑的表为其单纯的补充除外,代替前处分。《德国民法典》、《法国民法典》 认为,后遗嘱是前遗嘱的补充。《德国民法典》第2258条第一款规定,在后遗嘱与前遗嘱相抵触限度内,原遗嘱因前遗嘱的作成而废止。《法国民法典》第1036条规定,日后重新订立的遗嘱如未明确取消以前所立的遗嘱,以前订立的遗嘱仅有与新遗嘱不相符合或抵触的条款无效。

  其次,遗嘱部分撤回的范围如何认定。遗嘱部分内容撤回是指,遗嘱人在订立后一份遗嘱时变动了前一份遗嘱中的部分内容。前后遗嘱之间的关系,决定了遗嘱部分内容撤回的效力。如果后遗嘱是为了补充前遗嘱而存在,那么只要不是前后遗嘱的内容无法并存,前后遗嘱的内容都有效,都可以依照遗嘱继承。如果后遗嘱是为了否定前遗嘱而存在,那么前后遗嘱内容不同,后遗嘱就是对前遗嘱否定,除非能证明后遗嘱是为了补充后遗嘱而存在。

  第三,同时存在多份遗嘱效力认定。多份遗嘱内容前后不一致且无法识别先后顺序,前后遗嘱的效力如何确定。在英国的判例中,如果多份遗嘱的内容前后不一致且不能确定多份遗嘱订立的先后顺序时,该多份遗嘱时都不生效。大陆法系学者则持有不同观点,如台湾地区胡长清和戴炎辉等学者认为遗嘱都有效,应该执行其中的一份,对另外一方进行相关救济。史尚宽学者则认为,应当依照有效解释的原则,除非遗嘱内容不能同时执行外,应当解释均为有效。也有学者认为应当认定为无效,如陈琪炎、黄宗乐等人。林秀雄学者则认为为了兼顾继承人、受遗赠人的利益和遗嘱人的遗嘱意思,可参照奥地利的相关规定,在遗嘱内容可以并存的情况下遗嘱都生效,如果不能并存,则由遗嘱的受益人共有受遗赠权。

  三、笔者观点

  前后遗嘱的关系如何认定,我国有学者建议学习《瑞士民法典》中关于遗嘱中部分内容撤回的规定 ,但笔者认为《德国民法典》和《法国民法典》认为,后遗嘱是前遗嘱的补充,更为合理。原因之一在于,依法理分析,在私法领域中,有意思能力的主体对外作出某种意思表示后,如果符合法律规定,会产生某种法律后果,比如当事人发出要约,如果对方作出承诺,意思发出方则要受其发出要约的限制。同理,遗嘱人以遗嘱形式作出遗嘱意思表示,那么其一旦死亡,遗嘱符合遗嘱生效要件,其遗嘱意思就要受到其遗嘱的限制,如果遗嘱人作出的遗嘱意思没有明确撤回,就应当推定未撤回部分仍生效,后遗嘱原则上应当视为前遗嘱的补充。原因之二在于,依遗嘱制度的发展趋势,遗嘱意思自由已经得到法律普遍认可,法律应当尽可能地保证遗嘱人的遗嘱自由得到彰显,在能判断遗嘱内容真实有效时,尽可能推定前后遗嘱都有效,而不是将后遗嘱原则上视为对前遗嘱的否定。原因之三在于,个人财富的激增,财富处于不断变化的状态,遗嘱人可能在订立遗嘱时对其个人财产处分无法周全,不同遗嘱处分财产时可能有疏漏,前后遗嘱在一定程度上之间可以相互补充。故笔者认同后遗嘱是前遗嘱的补充的观点。

  前后遗嘱相抵触部分内容被撤回时,被撤回部分范围如何认定。遗嘱人在某些因素影响下可能会全部撤回遗嘱,也会部分撤回遗嘱。部分撤回遗嘱可以表现为删减部分内容,变更继承人继承份额,改变某一继承标的继承人等等。比如,遗嘱人在前份遗嘱中将其房产的三分之二遗赠给甲,后份遗嘱中将其房产的三分之二遗赠给乙,遗赠人的房产如何分割?如果按照我国现行继承法规定,相抵触部分,以后份遗嘱为准,但在该例中如何解释相抵触部分,是指整个房产的三分之二份额相抵触,还是指房产的三分之一份额相抵触。笔者认为,遗嘱部分撤回,不能判断遗嘱撤回的具体部分时,应首先对遗嘱进行解释,从遗嘱的上下文探究遗嘱人真实意思,比如遗嘱人撤回遗嘱的缘由,在该例中,如果遗嘱人因为主观原因,对甲产生了不满而对乙产生了好感,因而改变房产三分之二的归属时,应认定第二份遗嘱是对第一份遗嘱整个撤回。如果无法探究遗嘱人真实的意思和撤回缘由,也不能根据遗嘱的上下文探究遗嘱人遗嘱意思时,则依照我国现行继承法规定,相抵触部分以后一份遗嘱为准,而相抵触部分是指不能完全共存的部分,例一中不能完全共存部分仅为房产的三分之一部分,因此甲乙各得三分之一。

  总而概之,笔者认为遗嘱人部分撤回遗嘱时,不能仅从遗嘱的内容上确定遗嘱部分撤回还是遗嘱全部撤回,应当首先对前后遗嘱的订立意图,遗嘱的上下文进行分析,在不能确定遗嘱人遗嘱意思时,应当尽可能地使两份遗嘱同时生效,只有当被撤回部分完全不能成立时,才能认定后遗嘱撤回了前遗嘱部分内容。

  再探讨关于多份遗嘱同时存在,效力如何判断问题。笔者赞同林秀雄学者的观点,如果遗嘱的内容可以并存,遗嘱订立的先后时间并不影响可并存内容同时生效,因为遗嘱内容没有相互抵触,即使遗嘱先后时间可以确定也不会产生撤回遗嘱的效力。如果多份遗嘱内容不能并存,笔者认为,虽然订立遗嘱的时间不能确定,但是必然有一份是遗嘱人最后的遗嘱意思,都认定为无效,依照法定继承,那么遗嘱人的真实意思得不到执行,真正的遗嘱受益人的权益就会受到侵害,如果都认定为有效,一方获利,另一方获得补偿必然会损害其他继承人或受赠人的利益。因此,为了遵照遗嘱人遗嘱意思,避免利益纠纷,遗嘱受益人共有是一个较好的对策。

  需要补充的是:以订立新的遗嘱方式撤回遗嘱时,必须要有明确撤回前遗嘱的意思表示,如果仅仅表明“这是我最后一封遗嘱”等语句,并不能撤回遗嘱。如果遗嘱撤回附有条件或者后一份遗嘱本身附有条件,如果条件未满足,不产生撤回遗嘱的效力。与许多大陆法系国家和地区一样,英国判例也确立了推定撤回遗嘱的效力,在下列情况下可以推定撤回遗嘱:如果前后遗嘱的内容重复,法官可以认定后遗嘱撤回前遗嘱的内容,如果前后遗嘱的内容不一致,不一致的部分被撤回。与大陆法系的相关规定不同之处在于,大陆法系没有规定前后遗嘱内容重复的也会产生后遗嘱撤回前遗嘱的效力,笔者认为,无需规定,遗嘱重复的内容不管是以前遗嘱执行还是后遗嘱执行,结果都是一样的,规定撤回与否无实际意义。

  依上文探讨,我国在规制前后遗嘱相抵触的撤回形式可以规定:前后遗嘱相抵触时,应先解释前后遗嘱的关系,无法确定时,后遗嘱视为前遗嘱的补充;前后遗嘱内容相互抵触,抵触部分完全不能并存时,抵触部分无效;存在多份遗嘱以最后一份遗嘱为准,有疑义时,由遗嘱受益人共有。

  
参考文献

1程维荣:《中国继承制度史》,北京:东方出版中心,2006年版。

2刘春茂主编:《中国民法学•财产继承》,中国公安大学出版社,1990年版。

3郭明瑞、房绍坤、关涛著:《继承法研究》,中国人民大学出版社,2003年版。

4史尚宽著:《继承法论》,北京:中国政法大学出版社,2000年版。

5陈苇、宋豫主编:《中国大陆与港、澳、台继承法比较研究》,北京:群众出版社,2007年版。

8曹诗权著:《婚姻家庭继承法学》,北京:中国法制出版社:1999年版。

9陈苇主编:《当代中国民众继承习惯调查实证研究》,北京:群众出版社,2008年版。

规范的政府采购制度正向我们走近
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http://www.cet.com.cn/20060127/GUONEI/200601272.htm

——《法治下的政府采购》后记(下)

■谷辽海

学术研究是清贫和寂寞的。几年来,我深居简出,研究了大量的国际上政府采购规则和各个国家的政府采购制度。学习起来时常感觉很枯燥,但又不得不去学,因为招标投标毕竟不是我们首创的。签订合同为什么要采取这种繁琐方法?为什么公共采购制度要用这种方式去获得采购对象?我想,只有弄明白政府采购制度演变及其存在的价值和合理性,才能懂得我国移植招标投标以及后来建立政府采购制度的原因。值得庆幸的是,我终于搞清楚了一个又一个的问题。

继之,根据多年的法律实践,政府采购法实施的第一年,我开始撰写政府采购系列丛书,连续出版了两卷后,感觉所存在的问题实在是太多了。仅仅以出版专著的形式,难以让更多的读者全面、系统地了解我国法律制度所存在的一系列问题。为此,我不断地给各大报刊投稿,但仍感觉不能对两部法律存在的冲突和缺陷进行系统地分析和论述。

自两部法律先后出台后,六年来,法律实施过程中所出现的漏洞也日渐显现,相互之间的冲突也是持续不断,与日俱增。在研究分析100多起政府采购案件时,针对两部法律的冲突,依照我国《立法法》关于新法与旧法之间关系的法律规定,我尽最大努力来阐述和剖析这些案件,但还是感觉战战兢兢,顾此失彼,有些力不从心。然而,许多憋在心中的话又不得不说。为此,从2005年1月开始,针对两部法律在实践中所存在的系列问题,我开始在《法制日报》、《检察日报》、《人民法院报》、《律师与法制》等报刊杂志上先后发表了50余篇针对两部法律在实践中的冲突有关问题的文章。

2005年4月初,《中国经济时报》向我约稿。为此,我比照WTO的《政府采购协议》、联合国国际贸易法委员会的《货物、工程和服务采购示范法》以及世界上其他国家和地区比较成功的政府采购国际规则,在我国的法律体系和法律框架之下,针对我国现行的政府采购法各个具体章节或条文的缺陷或缺位,以及与招标投标法所存在的冲突和矛盾,结合政府采购的国际惯例和国内国际的政府采购实践,一个问题一个问题逐一地进行撰写,每周向他们报社供稿。在系列的连载文章中,我从不同角度反复强调说明两部法律均属于中国的公共采购法,都是从同一个角度规范公共采购行为的,均强调公共采购必须强制竞争,必须公开透明和公平竞争,应该节俭和效率,所采购的对象物有所值。由于两部法律同时存在,且大部分内容雷同,只是表述不一样,如果不走向统一,相互之间的矛盾是无法解决的。最终受到伤害的是国家利益、公共利益和广大弱势群体供应商的合法权益,而得到利益的只是极少数权力主体和以营利为目的的中介招标采购代理机构。我的系列文章在《中国经济时报》发表后,国内各大相关权威网站几乎都原文转载了。海内外的众多学者也纷纷给我来信来电,许多读者给我发来电子邮件,对我的观点和意见表示支持,原天津市国际招标有限公司的资深专家高子正先生说:他从事招标投标代理业务近二十年,前后搜集了2000多篇招标投标和政府采购方面的文章,他既往的迷惑从我的系列文章中获得了释解。广大读者的热情和支持给了我莫大的慰藉。

几年来,我所研究的成果,其内容和观点,也许是肤浅的,甚至是错误的,但是所有这些都是自己数年来所思所感,希望能够起到抛砖引玉的作用。值得一提的是,《中国经济时报》发表系列文章,所提出的问题都没删除,国内相关的权威媒体也一直在跟着连载。笔者试图将抽象的法理,实践中的问题,结合具体的个案,通过通俗易懂的语言,传达给广大的读者。这一组系列文章陆续发表后,引起我国各级政府机关、各团体组织和事业单位、各级政府采购管理部门、各地的政府采购中心、招标公司、广大的供应商以及相关院校师生的广泛关注,偶尔报社的专栏没有如期发表,大家纷纷来电来函询问究竟是怎么回事,为什么今天没有您的专栏文章呢?是不是没了?读者的热情和期待深深地让我感动。

由于报社版面设置的需要,原来打算在《法治下的政府采购》栏目发表的十几篇文章恕不能与读者见面了。我曾根据国际上的公共采购制度,结合我国的实际情况,呼吁将公用事业、国家资源、公共安全、城市基础设施、药品集中采购、政府特许权经营等公共采购的内容纳入到我们国家政府采购制度下执行。针对这些敏感性话题,原先打算发表的文章,现在看来,读者们只能去看我的新作《法治下的政府采购》。我相信,权力之争、利益冲突等制度建设方面的问题随着我国加入WTO《政府采购协定》,都会迎刃而解。符合国际规则的现代化的国家政府采购制度已经在向我们走近。

(完)


(注:本文作者谷辽海为北京市辽海律师事务所主任、高级律师,本文系群众出版社出版的谷辽海先生的新作《法治下的政府采购》一书中的连载文章)